[Free] Đề tài Một số vấn đề lý luận về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Thực trạng và phương hướng

Download Đề tài Một số vấn đề lý luận về Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư – Thực trạng và phương hướng hoàn thiện miễn phí

Theo quy định tại Điều 450 Bộ Luật Dân sự 2005 quy định về hình thức của hợp đồng mua bán nhà ở thì: “Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hay chứng thực, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác”. Vì căn hộ chung cư là loại tài sản có đăng ký quyền sở hữu nên hợp đồng mua bán phải được lập thành văn bản và có công chứng hay chứng thực, các bên buộc phải tiến hành thủ tục này khi giao kết. Trường hợp các bên vi phạm quy định này thì hợp đồng sẽ có thể bị tuyên vô hiệu.
Hiện nay có rất nhiều các hợp đồng mua bán mà đối tượng là các căn hộ chung cư dự án. Các hợp đồng này thường được ký kết dưới dạng hợp đồng góp vốn hay hợp đồng hứa mua, hứa bán. Tuy nhiên, pháp luật chưa hề có quy định cụ thể về hình thức loại hợp đồng này. Theo tinh thần của Luật Nhà ở 2005 tại Điều 38 thì vẫn coi hợp đồng này là một dạng của hợp đồng mua bán nhà ở. Tuy nhiên theo các quy định của Bộ luật dân sự 2005 và quan điểm chung của các nhà làm luật Việt Nam hiện nay thì vẫn coi hợp đồng mua bán căn hộ chung cư dự án là tài sàn hình thành trong tương lai. Và vì vậy, không có quy định bắt buộc về hình thức của hợp đồng là phải giao kết bằng văn bản và được công chứng, chứng thực. Vì vậy pháp luật cần có những quy định cụ thể và thống nhất về vấn đề này.
 



Để tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho

Tóm tắt nội dung:

cho phép các nhóm đối tượng sau được mua và sở hữu nhà ở tại Việt nam:
Cá nhân nước ngoài đầu tư trực tiếp tại việt Nam theo quy định của pháp luật về đầu tư hay được các doanh nghiệp đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật doanh nghiệp (bao gồm doanh nghiệp trong nước và doanh nghiệp nước ngoài) thuê giữ các chức năng quản lý trong doanh nghiệp đó.
Cá nhân người nước ngoài có công đóng góp với đất nước được Chủ tịch nước Công hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam tặng Huân chương, Huy chương; cá nhân nước ngoài có đóng góp đặc biệt cho Việt Nam do Thủ tướng chính phủ quyết định.
Cá nhân nước ngoài đang làm việc trong các lĩnh vực kinh tế - xã hội có bằng đại học hay tương đương trở lên, những người có kiến thức, kỹ năng đặc biệt mà Việt Nam có nhu cầu.
Cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam.
Các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không có chức năng kinh doanh bất động sản đang hoạt động tại Việt Nam theo pháp luật đầu tư có nhu cầu về nhà ở cho những người đang làm việc tại doanh nghiệp đó ở.
Các đối tượng trên chỉ được mua và sở hữu nhà ở tại Việt khi có đủ các điều kiện sau:
Đối với cá nhân thì phải đang sinh sống, làm việc tại Việt Nam, được cơ quan công an có thẩm quyền cho phép cư trú tại Việt Nam từ 1 năm trở lên, và không thuộc diện được miễn trừ ngoại giao hay lãnh sự.
Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì phải có Giấy chứng nhận đầu tư hay giấy tờ tương ứng với Giấy chứng nhận đầu tư do cơ quan có thẩm quyền của Việt Nam cấp để chứng minh có hoạt động đầu tư tại Việt Nam.
Nhà ở được mua và sở hữu phải là căn hộ chung cư trong các dự án phát triển nhà ở thương mại và không thuộc khu vực cấm hay hạn chế người nước ngoài cư trú đi lại.
Cá nhân nước ngoài thì chỉ được sở hữu 1 căn hộ trong cùng một thời điểm cư trú tại Việt Nam.Thời hạn sở hữu tối đa căn hộ là 50 năm và chủ sở hữu chỉ được sử dụng để ở, không được cho thuê không được sử dụng căn hộ đã mua vào mục đích khác. Trường hợp đang có sở hữu căn hộ mà chủ sở hữu được thừa kế hay được tặng cho nhà ở khác thì chỉ được lựa chọn sở hữu 1 căn hộ trong dự án phát triển nhà ở thương mại. Chủ sở hữu được bán căn hộ chung cư đã mua sau thời hạn 1 năm, kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, trừ trường hợp lý do đặc biệt mà chủ sở hữu không thể tiếp tục cư trú tại Việt nam (như ốm đau phải xuất cảnh về nước trước thời hạn…) thì được quyền bán căn hộ trước thời hạn này. Khi hết thời hạn được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì chủ sở hữu phải bán hay tặng cho căn hộ đã mua cho người khác, nếu không thực hiện quyền này thì sẽ bị thu hồi Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và không được sử dụng nhà ở đã mua.
Đối với doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài thì được quyền mua và sở hữu một hay một số căn hộ chung cư tại các dự án phát triển nhà ở thương mại (có thể mua nhiều căn hộ) để cho người lao động đang làm việc trong doanh nghiệp đó ở. Thời hạn sở hữu căn hộ của doanh nghiệp tương ứng với thời hạn ghi trong Giấy chứng nhận đầu tư cấp cho doanh nghiệp đó. Cũng như đối với cá nhân nước ngoài, các doanh nghiệp cũng không được cho thuê hay sử dụng căn hộ đã mua vào mục đích khác. Khi hết thời hạn đầu tư hay doanh nghiệp bị phá sản, giải thể thì căn hộ đã mua được xử lý theo quy định của pháp luật doanh nghiệp, pháp luật phá sản và các quy định khác của pháp luật Việt Nam.
+ Bán hóa giá căn hộ chung cư thuộc sở hữu Nhà nước:
Theo quy định tại Nghị định số 61/1994 của Chính phủ về mua bán và kinh doanh nhà ở thì Nhà nước thực hiện việc bán căn hộ thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang cho thuê phần diện tích đang cho thuê, để người thuê nhà có điều kiện cải thiện chỗ ở.
Việc mua bán căn hộ chung cư thuộc sở hữu Nhà nước đang cho thuê là hoàn toàn tự nguyện, trường hợp bên thuê không muốn thì được tiếp tục thuê. Người mua căn hộ chung cư được thanh toán tiền Nhà nước bằng nhiều lần. Thời hạn thanh toán không quá 10 năm. Mức trả lần đầu khi ký hợp đồng là không dưới 20% tổng số tiền phải trả, số tiền còn lại được quy ra vàng 98% để làm căn cứ thanh toán các lần sau và mỗi năm tiếp theo phải trả không dưới 8% số tiền phải trả. Nếu người mua trả hết một lần ngay khi ký hết hợp đồng thì được giảm 10%, nếu trả trong vòng 1 năm thì được giảm giá 2% giá bán. Đối với căn hộ chung cư mà khi xây dựng có phần tiền đóng góp của cá nhân hay tập thể, mà không có nguồn từ vốn Ngân sách Nhà nước thì Hội đồng bán nhà căn cứ vào tỷ lệ số tiền đã góp so với giá trị quyết toán khi xây dựng công trình để tính để tính số tiền mua phải tiếp tục trả giá theo quy định. Người mua căn hộ chung cư của Nhà nước sau khi đã trả hết tiền và hoàn tất thủ tục nộp lệ phí trước bạ thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở.
2. Nội dung của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
2.1. Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư:
2.1.1. Điều kiện để căn hộ chung cư là đối tượng của hợp đồng:
Với cách phân loại hợp đồng mua bán căn hộ chung cư thành hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu và hợp đồng mua bán căn hộ chung cư có đối tượng là tài sản hình thành trong tương lai, thì đối tượng của mỗi loại hợp đồng trên phải đáp ứng các điều kiện nhất định.
- Đối tượng của hợp đồng là căn hộ chung cư đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho chủ sở hữu:
Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở đối với căn hộ chung cư là văn bản xác lập đầy đủ quyền sở hữu của chủ sở hữu đối với Nhà nước. Căn hộ chung cư thuộc sở hữu của cá nhân thì trên Giấy chứng quyền sở hữu phải ghi tên cá nhân đó, nếu thuộc sở hữu của tổ chức thì ghi tên tổ chức đó, nếu thuộc sở hữu chung hợp nhất thì ghi tên người được chủ sở hữu chung thỏa thuận cho đứng tên, nếu không có thỏa thuận thì ghi tên các chủ sở hữu. trường hợp căn hộ chung cư thuộc sở hữu của vợ chồng thì ghi đủ cả tên vợ và chồng, nếu có vợ hay chồng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thì ghi tên người có quyền sở hữu nhà ở tại Việt Nam. Nếu căn hộ chung cư thuộc sở hữu chung theo phần thì ghi tên từng chủ sở hữu và phần sở hữu của hộ trong căn hộ.
- Đối tượng của hợp đồng mua bán căn hộ chung cư là tài sản hình hành trong tương lai:
Theo Điều 429 Bộ luật Dân sự năm 2005 thì: “Đối tượng của hợp đồng mua bán là tài sản được phép giao dịch....Trong trường hợp đối tượng của hợp đồng mua bán là quyền tài sản thì phải có giấy tờ hay các bằng chứng khác chứng minh quyền đó thuộc sở hữu của bên bán.”. Như vậy, Bộ luật dân sự cho phép các chủ thể giao kết hợp đồng mua bán với các đối tượng hiện có hay chưa có vào thời điểm giao kết, miễn là đối tượng này đư