[Free] Thẩm quyền của Toà án trong việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất

Download Thẩm quyền của Toà án trong việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất miễn phí

Trong Công văn số 116 của Tòa án nhân dân tối cao (TANDTC) ngày 22/7/2004, thì “Theo tinh thần quy định tại Điều 135 và Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 thì tranh chấp đất đai nhất thiết phải qua hoà giải tại UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất tranh chấp. Do vậy, “Kể từ ngày 01/07/2004 trở đi, Toà án chỉ thụ lý, giải quyết tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại UBND cấp xã mà một bên hay các bên đương sự không nhất trí và khởi kiện đến Toà án”. Quan niệm này lại được khẳng định một lần nữa trong bản tham luận của Toà Dân sự TANDTC ngày 3/1/2005. Theo đó, quyền sử dụng đất bao gồm hai loại nhóm quyền:
- Nhóm quyền chung của người sử dụng đất theo Điều 105 Luật Đất đai năm 2003: Quyền khai thác công dụng và hiệu quả của đất, được hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất; được bảo hộ quyền sử dụng đất khi bị người khác xâm phạm đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.
- Nhóm quyền thứ hai theo Điều 106 của Luật này: Được thực hiện các hành vi dân sự liên quan đến quyền sử dụng đất hợp pháp của mình đó là quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, bảo lãnh góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
 



Để tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho

Tóm tắt nội dung:

Thẩm quyền của Toà án trong việc giải quyết các tranh chấp về quyền sử dụng đất
1. Về việc xác định những tranh chấp về quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền giải quyết của Toà án theo thủ tục tố tụng dân sự
Hiện nay, Khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai năm 2003 quy định: tranh chấp đất đai đã được hoà giải tại Uỷ ban nhân dân (UBND) xã, phường, thị trấn mà một bên hay các bên đương sự không nhất trí thì thẩm quyền giải quyết được xác định theo hướng “Tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay có một trong các loại giấy tờ quy định tại các khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết...”. Vấn đề đặt ra là: cần hiểu thuật ngữ “tranh chấp về quyền sử dụng đất” thuộc thẩm quyền dân sự của Toà án trong Điều luật này như thế nào cho đúng.
Chúng ta đều nhận thấy rằng, từ khi có Luật Đất đai năm 1987, các quy định về thẩm quyền của Toà án đối với các tranh chấp về quyền sử dụng đất theo các Luật Đất đai năm 1987, 1993 và 2003 là có sự khác nhau. Theo quy định tại Điều 21, 22 Luật Đất đai năm 1987 thì các tranh chấp về quyền sử dụng đất đai do UBND nơi có đất đai bị tranh chấp giải quyết. Tuy nhiên, khi giải quyết tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hay cây lâu năm thì Toà án nhân dân giải quyết cả quyền sử dụng đất có nhà ở, vật kiến trúc khác hay cây lâu năm đó (1).
Theo Luật Đất đai năm 1993 thì người sử dụng đất được trao 05 quyền là quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thế chấp, để thừa kế quyền sử dụng đất. Khoản 3 Điều 38 Luật này quy định “Các tranh chấp về quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất đã có giấy chứng nhận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền và tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất đó thì do Toà án giải quyết”. Trên thực tế, Tòa án nhân dân tối cao và các cơ quan hữu quan cũng đã ban hành Thông tư liên tịch số 02 ngày 28/7/1997 hướng dẫn giải quyết các tranh chấp quyền sử dụng đất theo Khoản 3 Điều 38 Luật Đất đai năm 1993. Tuy nhiên, văn bản này hoàn toàn không phân chia các loại tranh chấp về quyền sử dụng đất mà chỉ đề cập rất chung chung là Toà án có thẩm quyền đối với tranh chấp về tài sản trên đất và quyền sử dụng đất.
Theo Thông tư liên tịch số 01/2002/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-TCĐC ngày 03/1/2002 hướng dẫn về thẩm quyền của Toà án trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thay thế Thông tư số 02 nêu trên, thì Toà án có thẩm quyền giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất đã có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai năm 1987, 1993 sau đây:
- Tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hay bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;
- Thừa kế quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất.
Nếu đất chỉ có giấy tờ được coi là hợp lệ thì các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Toà án bao gồm tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hay bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất (Toà án chỉ xử lý hậu quả của hợp đồng vô hiệu); tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất.
Như vậy, Luật Đất đai năm 1987 có sử dụng thuật ngữ “các tranh chấp về quyền sử dụng đất đai”, thế nhưng các tranh chấp về quyền sử dụng đất đai thời kỳ này do UBND nơi có đất đai bị tranh chấp giải quyết. Tuy nhiên, khi giải quyết tranh chấp về nhà ở, vật kiến trúc khác hay cây lâu năm thì Toà án nhân dân giải quyết cả quyền sử dụng đất có nhà ở, vật kiến trúc khác hay cây lâu năm đó.
Luật Đất đai năm 1993, 2003 đều sử dụng thuật ngữ “tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất”, tuy nhiên, nội hàm của khái niệm lại được giải thích khác nhau trong các văn bản hướng dẫn. Như đã nêu, Thông tư liên tịch số 02 hoàn toàn không phân chia các dạng tranh chấp (ai là người có quyền sử dụng, các giao dịch liên quan tới quyền sử dụng đất; thừa kế quyền sử dụng đất) mà chỉ đề cập rất chung chung là Toà án có thẩm quyền giải quyết đối với tranh chấp về tài sản trên đất và quyền sử dụng đất. Thông tư liên tịch số 01 ngày 3/1/2002 hướng dẫn về thẩm quyền của Toà án trong việc giải quyết các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thay thế Thông tư số 02 cũng không sử dụng thuật ngữ “tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất” mà sử dụng một thuật ngữ khác là “các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất” thuộc thẩm quyền của Toà án. Theo đó các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất thuộc thẩm quyền của Toà án bao gồm:
- Tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hay bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất;
- Thừa kế quyền sử dụng đất;
- Tranh chấp về tài sản gắn liền với việc sử dụng đất.
Thuật ngữ “các tranh chấp liên quan đến quyền sử dụng đất” là một thuật ngữ có nội hàm rất rộng, bao gồm cả tranh chấp về quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất. Theo suy luận logic thì tranh chấp về quyền sử dụng đất sẽ bao gồm ba loại: tranh chấp về việc ai là người có quyền sử dụng đất (thực chất là tranh chấp quyền sử dụng đất hay cụ thể hơn là kiện đòi đất đang bị người khác chiếm giữ, tranh chấp mốc giới); tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất và thế chấp hay bảo lãnh, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất; tranh chấp thừa kế quyền sử dụng đất.
Thiết nghĩ, việc hiểu và vận dụng thuật ngữ “tranh chấp về quyền sử dụng đất” theo hướng này là hợp lý cả về vấn đề logic ngôn ngữ và thực tiễn. Theo đó, tranh chấp về quyền sử dụng đất mà đương sự có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay có một trong các loại giấy tờ quy định tại các Khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của Luật Đất đai năm 2003 và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Toà án nhân dân giải quyết. Riêng đối với các tranh chấp hợp đồng liên quan đến quyền sử dụng đất chưa có “giấy tờ hợp lệ” (thực chất là chưa có quyền sử dụng đất) Toà án vẫn có thẩm quyền thụ lý giải quyết nhưng chỉ có thẩm quyền giải quyết hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu chứ không có thẩm quyền quyết định ai là người có quyền sử dụng đất. “Tranh chấp về quyền sử dụng đất” chỉ đặt ra khi quyền đó đã được khẳng định bởi các giấy tờ hợp lệ rồi mà vẫn phát sinh các tranh chấp liên quan.
Một vấn đề nữa cần làm rõ là “tranh chấp về quyền sử dụng đất” có phải là “tranh chấp đất đai” ...