[Free] Đề tài Dịch vụ định giá bất động sản

Download Đề tài Dịch vụ định giá bất động sản miễn phí

MỤC LỤC
NỘI DUNG Trang
Chuyên đề 1: Tổng quan về dịch vụ định giá bất động sản
a) Giới thiệu về dịch vụ định giá bất động sản 1
b) Vai trò của người định giá BĐS trong thị tr ường bất động sản 3
c) Nguyên tắc hoạt động định giá bất độ ng sản 5
d) Điều kiện kinh doanh dịch vụ định giá
và yêu cầu chuyên môn của người định giá 13
đ) Kinh nghi ệm của một số n ước trên thế giới về định giá BĐS 14
e) Bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp về định giá BĐS 20
g) Đạo đức nghề nghiệp trong định giá BĐS 21
Chuyên đề 2: Qui tr ình định giá bất động sản
a) Xác định nhiệm vụ định giá BĐS 25
b) Khảo sát hiện tr ường thu thập thông tin BĐS 26
c) Phân tích thông tin v ề BĐS 28
d) Lựa chọn phương pháp định giá BĐS 29
đ) Xác định giá bất độ ng sản 30
e) Lập hồ sơ và chứng thư định giá 32
g) Các phương pháp đ ịnh giá bất động sản 33
Chuyên đề 3: Định giá bất động sản
a) Căn cứ định giá bất động sản 50
b) Định giá bất động sản l à đất đai 62
c) Định giá bất động sản là nhà ở 71
d) Định giá bất động sản l à công trình xây d ựng 73
đ) Hồ sơ và chứng thư định giá bất động sản 77



Để tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho

Tóm tắt nội dung:

h×nh thµnh trong tõng giao dÞch riªng lÎ, n goµi viÖc chÞu ¶nh
h­ëng cña tÝnh bÊt ®éng vµ tÝnh dÞ biÖt cña bÊt ®éng s¶n, cßn phô thuéc vµo t è
chÊt tÝnh c¸ch c¸ biÖt cña ng­êi mua vµ ng­êi b¸n;
InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam30
+ Nh×n tõ gãc ®é dµi h¹n, gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n lu«n l u«n cã khuynh h­íng
t¨ng lªn v× tµi nguyªn ®Êt ®ai lµ cã h¹n.
- C¸c lo¹i h×nh gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n:
Gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n cã thÓ cã nhiÒu c¸ch ph©n lo¹i kh¸c nhau, trong ®ã cã
4 c¸ch ph©n lo¹i th«ng dông sau ®©y:
+ Gi¸ mua b¸n vµ gi¸ thuª (®èi víi ®Êt ®ai, gi¸ thuª cßn gäi lµ ®Þa t«);
+ Gi¸ ®Êt, gi¸ c«ng tr×nh vµ gi¸ bÊt ®éng s¶n (gi¸ ®Êt vÒ thùc chÊt lµ ®Þa t«
®­îc t­ b¶n ho¸).
+ Gi¸ tæng (gi¸ toµn nhµ) gi¸ ®¬n vÞ (gi¸ m2 sµn).
+ Gi¸ thÞ tr­êng, gi¸ lý thuyÕt vµ gi¸ ­íc tÝnh, gi¸ thÞ tr­êng h×nh thµnh
thùc tÕ qua giao dÞch vµ biÕn ®éng theo thêi gian gåm gi¸ thÞ tr­êng c«ng b»ng
vµ kh«ng c«ng b»ng, gi¸ lý thuyÕt lµ gi¸ bÊt ®éng s¶n gi¶ thiÕt ®­îc h×nh thµnh
mét c¸ch hîp lý trªn thÞ tr­êng c«ng khai. Gi¸ ­íc tÝnh lµ gi¸ ®­îc x¸c ®Þnh b»ng
ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ nµo ®ã, th­êng ®­îc dïng réng r·i trong mua b¸n, thiÕt k Õ,
xö lý ph¸p luËt. v.v... ®èi víi gi¸ bÊt ®éng s¶n.
- C¨n cø vµo c«ng dông th× c¸c lo¹i gi¸ sau ®©y:
+ Gi¸ thÞ tr­êng, dïng trong giao dÞch mua b¸n);
+ Gi¸ thuª, dïng trong giao dÞch cho thuª;
+ Gi¸ thÕ chÊp, dïng ®Ó thÕ chÊp khi vay tiÒn;
+ Gi¸ ®Òn bï, dïng trong gi¶i phãng mÆt b»ng;
+ Gi¸ khëi ®iÓm ®Êu gi¸;
+ Gi¸ cho chñ nhµ tù dïng;
+ Gi¸ dïng cho môc ®Ých ®Çu t­;
+ Gi¸ sö dông hiÖn thêi;
+ Gi¸ ph¸t triÓn dïng khi n©ng cÊp, c¶i t¹o bÊt ®éng s¶n;
+ Gi¸ dïng ®Ó b¶o hiÓm;
InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam31
+ Gi¸ tÝnh thuÕ (Value for Taxation);
+ Gi¸ tr­ng mua khi chÝnh phñ cÇn huy ®éng bÊt ®éng s¶n (Value for
Compulsory Purchase).
2. Gi¸ thµnh bÊt ®éng s¶n.
Gi¸ thµnh bÊt ®éng s¶n bao gåm mäi chi phÝ tõ lóc mua quyÒn sö dông ®Êt,
x©y dùng c«ng tr×nh cho ®Õn lóc tiªu thô xong.
Gi¸ thµnh bao gåm chi phÝ ®Êt ®ai (mua quyÒn sö dông ®Êt, nép phÝ sö
dông kÕt cÊu h¹ tÇng, ®Òn bï gi¶i phãng mÆt b»ng), chi phÝ chuÈn bÞ x©y
dùng(quy ho¹ch, nghiªn cøu kh¶ thi, ®o ®¹c vµ kh¶o s¸t ®Þa chÊt, thiÕt kÕ), chi
phÝ x©y dùng, chi phÝ qu¶n lý doanh nghiÖp, chi ph Ý tiªu thô, thuÕ phÝ vµ chi phÝ
dù phßng.
Gi¸ thµnh lµ c¬ së quan träng ®Ó nhµ ®Çu t­ x¸c ®Þnh gi¸ b¸n hîp lý, dù
tÝnh lîi nhuËn, hoµn thiÖn ho¹ch to¸n néi bé, t¨ng c­êng kh¶ n¨ng c¹nh tranh
v.v...
Gi¸ c¶ bÊt ®éng s¶n th­êng biÕn ®éng do chÞu ¶nh h­ëng c ña c¸c nh©n tè
hµnh chÝnh - chÝnh trÞ, kinh tÕ, x· héi, tr¶ nhiªn vµ mét sè nh©n tè kh¸c (chÊt
l­îng thiÕt kÕ, x©y dùng, trang thiÕt bÞ, phong thuû...).
E. LËp hå s¬ vµ chøng th­ ®Þnh gi¸.
- B¸o c¸o ®Þnh gi¸ thÓ hiÖn kinh nghiÖm vµ kü n¨ng cña nhµ ®Þnh gi¸ vµ lµ
s¶n phÈm cuèi cïng cña toµn bé c«ng viÖc ®Þnh gi¸.
B¸o c¸o ®Þnh gi¸ lµ sù tãm t¾t c¸c d÷ liÖu ®­îc ph©n tÝch, c¸c ph­¬ng ph¸p
®­îc ¸p dông vµ lý do dÉn ®Õn kÕt luËn vÒ gi¸ trÞ.
- B¸o c¸o ®Þnh gi¸ riªng ph¶i nªu ®­îc nh÷ng néi dung chÝnh sau ®©y:
+ Lo¹i bÊt ®éng s¶n riªng ®Þnh gi¸.
+ Kh¸ch hµng ®Þnh gi¸.
+ Môc ®Ých ®Þnh gi¸.
+ Thêi ®iÓm ®Þnh gi¸.
InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam32
+ §Æc ®iÓm ph¸p lý vµ kinh tÕ -kü thuËt cña bÊt ®éng s¶n ®Þnh gi¸.
+ C¬ së gi¸ trÞ cña ®Þnh gi¸.
+ C¸c c¨n cø ®Ó ®Þnh gi¸.
- øng dông c¸c ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸.
+ KÕt qu¶ ®Þnh gi¸.
+ Nh÷ng h¹n chÕ cña kÕt qña ®Þnh gi¸.
G. C¸c ph­¬ng ph¸p ®Þnh gi¸ bÊt ®éng s¶n.
Theo lý thuyÕt thÈm ®Þnh gi¸ th× cã 5 ph­¬ng ph¸p ®inh gÝa nh­ sau :
1- Ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp
2- Ph­¬ng ph¸p chi phÝ.
3- Ph­¬ng ph¸p thu nhËp hay ph­¬ng ph¸p ®Çu t­.
4- Ph­¬ng ph¸p thÆng d­.
5- Ph­¬ng ph¸p lîi nhuËn
1. Ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp (hay ph­¬ng ph¸p so s¸nh thÞ
tr­êng).
1.1. C¸c nguyªn t¾c vÒ thÞ tr­êng øng dông.
1.1.1. Nguyªn t¾c ¸p dông.
Nguyªn t¾c thay thÕ: Mét nhµ ®Çu t­ cã lý trÝ sÏ kh«ng tr¶ gi¸ cho mét tµi
s¶n nhiÒu h¬n chi phÝ ®Ó mua mét tµi s¶n lùa chän mµ cã cïng mét sù h÷u Ých
nh­ nhau.
Nguyªn t¾c sù ®ãng gãp: Qu¸ tr×nh ®iÒu chØnh cã ­íc tØnh sù tham gia
®ãng gãp cña c¸c yÕu tè hay c¸c bé phËn cña tµi s¶n ®èi víi tæng sè gi¸ trÞ thÞ
tr­êng).
InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam33
1.1.2. C¸c tr­êng hîp ¸p dông.
Ph­¬ng ph¸p so s¸nh trùc tiÕp th­êng ®­îc sö dông ®Ó ®Þnh gi¸ trÞ tµi s¶n
trong c¸c tr­êng hîp sau:
- C¸c tµi s¶n cã tÝnh ®ång nhÊt nh­: c¸c c¨n hé, c¸c chung c­, c¸c d·y nhµ
cïng x©y dùng mét kiÓu, c¸c ng«i nhµ riªng biÖt vµ b¸n riªng biÖt, c¸c ph©n
x­ëng. C¸c nhµ kho trªn mét mÆt b»ng, c¸c nhãm v¨n phßng vµ nhãm cöa hiÖu.
- §Êt trång.
1.2. Ph­¬ng ph¸p luËn vµ c¸c b­íc tiÕp cËn.
1.2.1. Ph­¬ng ph¸p luËn.
- V× ph­¬ng ph¸p nµy ®­îc thùc hiÖn b»n g c¸ch so s¸nh gi¸ cña tµi s¶n
t­¬ng ®ång ®Ó x¸c ®Þnh gi¸ trÞ tµi s¶n riªng thÈm ®Þnh.
1.2.2. C¸c b­íc tiÕp cËn (4 b­íc).
B­íc 1: T×m kiÕm vµ tËp hîp th«ng tin vÒ bÊt ®éng s¶n ®Þnh gi¸ vµ c¸c bÊt
®éng s¶n cã thÓ so s¸nh ®­îc.
- Lùa chän c¸c bÊt ®éng s¶n cã tÝnh h÷u Ých t­¬ng ®­¬ng vµ cã thÓ so s¸nh
®­îc.
- Thu thËp th«ng tin:
+ Th«ng tin tæng hîp.
+ Th«ng tin ®Æc biÖt;
+ Th«ng tin cô thÓ.
- KiÓm tra ®é chÝnh x¸c c¸c th«ng tin vµ xem xÐt ®iÒu kiÖn giao dÞch cña
c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh ®· lùa chän.
B­íc 2: ThÈm ®Þnh hiÖn tr¹ng bÊt ®éng s¶n ®Þnh gi¸ vµ c¸c bÊt ®éng s¶n so
s¸nh.
Néi dung thÈm ®Þnh
InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam34
B§ST§G C¸c B§SSS
Ph¸p lý X X
Kü thuËt X X
KiÓm tra vÒ m«i tr­êng X X
Gi¸ b¸n (gi¸ thÞ tr­êng) X
B­íc 3: Ph©n tÝch vµ thùc hiÖn viÖc ®iÒu chØnh.
- Ph©n tÝch.
+ Ph©n tÝch sö dông tèt nhÊt vµ hiÖu qu¶ nhÊt: nhËn d¹ng møc ®é tiÒm
n¨ng, kh¶ thi vÒ ph¸p lý, kh¶ n¨ng tµi chÝnh vµ sö dông tèi ®a cña B§S ®Þnh
gi¸.
+ Ph©n tÝch thÞ tr­êng: x¸c ®Þnh c¸c lùc l­îng tham gia thÞ tr­êng cã
¶nh h­ëng ®Õn gi¸ trÞ cña tµi s¶n, ®¸nh gi¸ ®éng th¸i thÞ tr­êng (thay ®æi
cung - cÇu bèi c¶nh thÞ tr­êng...) vµ ®éng th¸i ng­êi mua tiÒm n¨ng.
+ Ph©n tÝch bÊt ®éng s¶n ®Þnh gi¸ vµ c¸c bÊt ®éng s¶n so s¸nh vÒ ph¸p
lý, kinh tÕ - kü thuËt, m«i tr­êng, gi¸ thÞ tr­êng, nh»m rót ra ®­îc n h÷ng
®iÓm t­¬ng ®ång, kh¸c biÖt, nªu nh÷ng ­u vµ nh­îc ®iÓm, nh÷ng thuËn lîi
còng nh­ nh÷ng khã kh¨n cña B§S ®Þnh gi¸ so víi c¸c B§S so s¸nh.
+ Ph©n tÝch cung cÇu, lùc l­îng tham gia thÞ tr­êng, ®éng th¸i ng­êi
mua - ng­êi b¸n tiÒm n¨ng.
+ Ph©n tÝch nguån thu thËp th«ng tin vµ ®é tin cËy cña th«ng tin.
+ Ph©n tÝch ®iÒu kiÖn giao dÞch.
- Thùc hiÖn viÖc ®iÒu chØnh ®Ó t×m ra gi¸ b¸n ®· ®­îc ®iÒu chØnh.
+ Nguyªn t¾c ®iÒu chØnh: lÊy B§S ®Þnh gi¸ lµm chuÈn, nh÷ng yÕu tè
tån t¹i ë B§S ®Þnh gi¸ mµ kh«ng tån t¹i ë B§S so s¸nh th× céng thªm vµo vµ
ng­îc l¹i.
InfoReal.vn – Diễn đàn bất động sản hàng đầu Việt Nam35
+ Thùc hiÖn ®iÒu chØnh ®Ó t×m ra gi¸ b¸n ®· ®­îc ®iÒu chØnh.
- X¸c ®Þnh c¸c yÕu tè c¬ b¶n lµm ¶nh h­ëng ®Õn gi¸ trÞ cña B§S.
+ Ph¸p lý.
+ Quy m« ®iÖn tÝch.
+ KÝch th­íc h×nh d¸ng.
+ §iÒu kiÖn h¹ tÇng.
+ §iÒu kiÖn kinh tÕ.
+ M«i tr­êng sèng.
+ Quy ho¹ch.
+ Lîi Ých t­¬ng lai.
- Cã 2 c¸ch ®iÒu chØnh:
- §iÒu chØnh gép.
- §iÒu chØnh theo tû lÖ.
B­íc 4: ¦íc tÝnh gi¸ thÞ tr­êng cña bÊt ®éng s¶n ®Þnh gi¸:
- C¨n cø vµo gi¸ b¸n ®· ®­îc ®iÒu chØnh, kÕt hîp víi ®éng th¸i th Þ tr­êng, vµ
®éng th¸i ng­êi mua tiÒm n¨ng t¹i thêi ®iÓm ®Þnh gi¸, thÈm ®Þnh viªn sÏ ­íc t...