thuylinh9x_cp

New Member
Download Chuyên đề Hoàn thiện công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng

Download Chuyên đề Hoàn thiện công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng miễn phí





MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG 1 CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 4
1.1. Thế chấp bất động sản 4
1.1.1. Khái niệm bất động sản 4
1.1.2. Khái niệm thế chấp bất động sản 4
1.1.3. Tiêu chuẩn của bất động sản thế chấp 5
1.1.4. Vai trò của cho vay thế chấp trong nền kinh tế quốc dân 6
1.2. Định giá thế chấp bất động sản 6
1.2.4. Khái quát chung về định giá bất động sản 6
1.2.1.1 .Khái niệm định giá bất động sản 6
1.2.1.2. Căn cứ và nguyên tắc định giá bất động sản 7
1.2.1.3. Quy trình định giá bất động sản 12
1.2.1.4. Các phương pháp định giá bất động sản 14
1.2.5. Định giá thế chấp bất động sản 29
1.2.2.1. Khái niệm định giá thế chấp bất động sản 29
1.2.2.2. Đặc điểm của định giá thế chấp bất động sản 30
1.2.2.3. Vai trò của định giá thế chấp bất động sản 31
1.2.2.4. Các nhân tố ảnh hưởng tới định giá thế chấp bất động sản 31
1.3. Kinh nghiệm định giá thế chấp của một số ngân hàng trong cả nước 32
1.3.1. Kinh nghiệm định giá thế chấp tại ngân hàng VP Bank Hà Nội 32
1.3.2. Kinh nghiệm định giá thế chấp tại ngân hàng Ngoại thương Hải Phòng 33
CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 35
2.1. Tổng quan về Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng 35
2.1.1. Quá trình hình thành và phát triển Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng 35
2.1.2. Tình hình và kết quả hoạt động của chi nhánh giai đoạn 2005-2008 36
2.1.3. Phương hướng, nhiệm vụ thời gian tới : 40
2.1.4. Hệ thống tổ chức, chức năng, nhiệm vụ của chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng : 42
2.2. Thực trạng công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng 45
2.2.1. Cơ sở pháp lý cơ bản của công tác định giá thế chấp trong hoạt động tín dụng tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng 46
2.2.2. Quy định của Ngân hàng công thương Việt Nam về bất động sản thế chấp 47
2.2.3. Thực tế định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng 48
2.2.3.1. Bất động sản là đất thuộc quyền sở hữu và tài sản gắn kiền với đất 48
2.2.3.2. Bất động sản là đất thuê và vật kiến trúc trên đất 53
2.3. Đánh giá công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng 64
2.3.1. Những kết quả đạt được trong công tác định giá thế chấp tại Chi nhánh 64
2.3.2. Hạn chế và nguyên nhân trong công tác định giá thế chấp tại chi nhánh 65
CHƯƠNG 3 MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ THẾ CHẤP TẠI CHI NHÁNH NGÂN HÀNG CÔNG THƯƠNG THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 67
3.1. Phương hướng hoạt động của chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng trong thời gian tới 67
3.2. Quan điểm định giá thế chấp của chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng trong thời gian tới 70
3.3. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác định giá bất động sản thế chấp tại Chi nhánh ngân hàng công thương thành phố Hải Phòng 71
3.4. Kiến nghị 72
KẾT LUẬN 74
CÁC TÀI LIỆU THAM KHẢO 75
 
 



++ Ai muốn tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho!

Tóm tắt nội dung:

hậu của nó đối với các ngôi nhà mới khác. Tuy nhiên các khoản giảm do hao mòn và lạc hậu rất khó xác định, nó phụ thuộc vào khả năng đánh giá, quan điểm của cá nhân người định giá.
Phương pháp vốn hóa
* Cơ sở lý luận của phương pháp
Phương pháp vốn hóa là quá trình chuyển đổi các dòng tiền tương lai thành giá trị vốn hiện tại. Phương pháp vốn hóa dựa trên nguyên lý là giá trị hàng năm và giá trị của vốn đầu tư có liên quan đến nhau. Khi thu nhập hàng năm mà bất động sản tạo ra được biết trước thì giá trị vốn của bất động sản có thể được tìm ra.
Phương pháp này được sử dụng rộng rãi để định giá bất động sản tạo thu nhập được bán cho người mua với mục đích đầu tư.
* Các nguyên tắc được ứng dụng trong phương pháp vốn hóa
- Nguyên tắc dự báo: Đây là nguyên tắc nền tảng của phương pháp vốn hóa. Nguyên tắc này dự báo lợi ích, chi phí tương lai liên quan tới quá trình khai thác bất động sản. Áp dụng các kỹ thuật vốn hóa để đưa ra giá trị hiện tại của các khoản dự báo đó.
- Nguyên tắc thay đổi: Phản ánh qua dự báo các thu nhập liên quan tới bất động sản. Những sự thay đổi của các yếu tố trong nền kinh tế, chính sách cân thiệp của Chính phủ vào thị trường BĐS sẽ dẫn đến những thay đổi trong thu nhập của BĐS.
- Nguyên tắc cung cầu: Trên quan hệ thị trường bất động sản, xác định các khoản thu, chi, tỷ lệ bỏ trống, xác định điểm hòa vốn…Mối quan hệ giữa cung-cầu-giá cả là rất mật thiết với nhau. Bất kỳ sự thay đổi của một yếu tố nào cũng ảnh hưởng đến đến 2 yếu tố còn lại.
- Nguyên tắc thay thế: Xác định dựa trên những bất động sản có thể thay thế cho nó, những bất động sản mong muốn như nhau thì có mức tiền thuê tương tự nhau.
- Nguyên tắc cân bằng: Sự cân bằng giữa các cấu thành tạo nên bất động sản, địa điểm và công trình của bất động sản tạo thu nhập sẽ tạo ra và duy trì giá trị của nó tương đối ổn định.
- Nguyên tắc ngoại ứng: Những ảnh hưởng tích cực, tiêu cực từ bên ngoài luôn tác động đến giá của bất động sản mục tiêu, đặc biệt là đối với những bất động sản tạo thu nhập, vì vậy người định giá phải chú ý đến nguyên tắc này khi tiến hành định giá.
* Các phương pháp vốn hóa
Các loại tỷ lệ vốn hóa:
- Tỷ lệ thu nhập : Tỷ lệ vốn hóa chung (R0) và tỷ lệ vốn tự có (Re)
- Tỷ lệ lợi tức gồm: Tỷ lệ chiết khấu ( r ), tỷ suất hoàn vốn nội tại (IRR), tỷ suất lợi tức chung (Y0), tỷ suất lợi tức của vốn tự có (Ye).
1. Phương pháp vốn hóa trực tiếp
Là phương pháp sử dụng để chuyển đổi ước lượng thu nhập kỳ vọng của một năm cụ thể thành chỉ số giá trị trong một bước trực tiếp.
hay V = NOI x Y ( với Y là số nhân thu nhập )
NOI : Thu nhập hoạt động ròng
Ro : Tỷ lệ thu nhập
2. Phương pháp vốn hóa lợi tức (chiết khấu các dòng tiền)
Đây là phương pháp được sử dụng để chuyển đổi các lợi ích tương lai thành giá trị hiện tại bằng chiết khấu từng lợi ích ở tỷ lệ lợi tức phù hợp hay bằng việc phát triển tỷ lệ lợi tức chung phản ánh một cách rõ ràng kiểu thu nhập của đầu tư, thay đổi của giá trị và tỷ suất lợi tức.
* Các bước thực hiện phương pháp vốn hóa:
Bước 1 : Ước tính thu nhập hàng năm của bất động sản có tính đến tất cả các yếu tố tác động đến thu nhập.
Bước 2 : Ước tính các chi phí vận hành của bất động sản để trừ khỏi thu nhập hàng năm.
Bước 3 : Tìm tỷ lệ vốn hóa bằng cách phân tích doanh số của các bất động sản tương tự.
Bước 4 : Áp dụng tỷ lệ vốn hóa đối với thu nhập dòng để tính ra giá trị bất động sản.
* Vận dụng phương pháp vốn hóa vào định giá bất động sản thế chấp
Các bất động sản được sử dụng là tài sản thế chấp khi vay vốn rất đa dạng, không chỉ là những bất động sản phục vụ cho nhu cầu ăn ở mà còn bao gồm cả những bất động sản phục vụ cho việc sản xuất kinh doanh… Những bất động sản này hàng năm mang lại cho chủ sở hữu những dòng thu nhập khá lớn. Nếu chỉ dùng các phương pháp định giá so sánh hay chi phí thì không thể phản ảnh rõ được giá trị của chúng. Do vậy người định giá nên sử dụng phương pháp vốn hóa để có thể chuyển tất cả các dòng thu nhập hàng năm trong một khoảng thời gian nhất định (thường là 10 năm) mà bất động sản tạo ra về hiện tại với một tỷ lệ chiết khấu xác định.
1.2.5. Định giá thế chấp bất động sản
1.2.2.1. Khái niệm định giá thế chấp bất động sản
Trong nền kinh tế thị trường, đất đai là một loại hàng hoá đặc biệt, việc định giá đất và bất động sản phải được thực hiện khách quan, chính xác nhằm đáp ứng các nhu cầu chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thế chấp, thừa kế, cho thuê, đền bù khi nhà nước có nhu cầu thu hồi đất, giao đất, thu thuế… Định giá bất động sản sẽ góp phần điều tiết thị trường bất động sản, đảm bảo giá bất động sản được công khai và sát với giá thị trường, giúp cân bằng các mối quan hệ, hạn chế việc chuyển nhượng quá mức, tình trạng đầu cơ tích luỹ. 
Theo Giáo sư W.Seabrooke – Viện đại học Portmouth, Vương quốc Anh : Định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho mục đích đã được xác định.
Theo từ điển Oxford: Định giá giá trị tài sản là sự ước lượng của các quyền sở hữu tài sản bằng hình thái tiền tệ phù hợp với một thị trường, tại một thời điểm, theo những tiêu chuẩn cho mục đích nhất định.
Theo Greg Mc Namara, nguyên chủ tịch hiệp hội định giá tài sản Australia: Định giá giá trị bất động sản là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của định giá giá trị bất động sản đó. Do đó, định giá giá trị bất động sản là áp dụng các dữ liệu thị trường so sánh mà các nhà định giá bất động sản thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được yêu cầu định giá để hình thành giá trị của chúng.
Theo Giáo sư Lim Lan Yuan, chủ tịch hiệp hội định giá giá trị tài sản quốc tế và giám đốc công ty định giá tài sản Singapore : Định giá giá trị bất động sản là một nghệ thuật hay khoa học về xác định giá trị của bất động sản cho một mục đích cụ thể ở một thời điểm nhất định, có tính đến các đặc điểm của bất đống sản và những nhân tố kinh tế tiềm ẩn trong thị trường bất động sản, bao gồm cả lĩnh vực đầu tư thay thế.
1.2.2.2. Đặc điểm của định giá thế chấp bất động sản
Định giá thế châp bất động sản là việc làm rất cần thiết trong hoạt động Tín dụng tại các ngân hàng. Việc xác định giá trị tài sản thế chấp có những đặc điểm sau:
- Thành phần định giá:
+ Ngân hàng cho vay phải thành lập tổ định giá khi xác định giá trị tài sản thế chấp. Thành phần của tổ định giá do Giám đốc ngân hàng cho vay quyết định bằng văn bản nhưng tối thiểu phải có 2 người.
+ Trường hợp tài sản thế chấp được xác định để đảm bảo số tiền cho...
 
Các chủ đề có liên quan khác
Tạo bởi Tiêu đề Blog Lượt trả lời Ngày
D Hoàn thiện công tác trả lương theo sản phẩm tại Công Ty xây dựng số 1 Vinaconex Luận văn Kinh tế 0
D Giải pháp hoàn thiện công tác lập kế hoạch sản xuất kinh doanh tại Công ty Take Á Châu Luận văn Kinh tế 0
D Hoàn thiện hệ thống quản lý sản xuất tại công ty tnhh hệ thống dây sumi - Hanel Khoa học kỹ thuật 0
D Hoàn thiện công tác lập kế hoạch sản xuất tại công ty cổ phần LILAMA 10 Luận văn Kinh tế 0
D Một số giải pháp nhằm hoàn thiện hoạt động marketing tại Công ty TNHH TM&DV Thanh Kim Marketing 0
D Một Số Giải Pháp Nhằm Hoàn Thiện Hoạt Động Marketing Tại Công Ty TNHH Midea Consumer Electric Marketing 0
D Một Số Giải Pháp Hoàn Thiện Công Tác Tuyển Dụng, Đào Tạo Và Phát Triển Nguồn Nhân Lực Luận văn Kinh tế 0
D Phân tích và đề xuất giải pháp nhằm hoàn thiện công tác quản lý tài chính tại Công ty cổ phần Gang thép Thái Nguyên Luận văn Kinh tế 0
D Hoàn thiện tổ chức và quản lý kênh phân phối sản phẩm của công ty TNHH thương mại dịch vụ Thiên An Lộc Luận văn Kinh tế 0
D Hoàn thiện Chiến lược Marketing cà phê rang xay của Công ty Cổ phần tập đoàn Trung Nguyên Luận văn Kinh tế 0

Các chủ đề có liên quan khác

Top