ngoc_tuyen_8x
New Member
Download Đề tài Các giải pháp, kiến nghị nhằm ứng dụng công cụ chứng khoán hóa các khoản cho vay bất động sản ở Việt Nam
Xu hướng chuyển giao dự án bất động sản đang diễn ra giữa các công ty
trong nước và doanh nghiệp nước ngoài. Không ít chủ đầu tư trong nước phải
chia tay dự án tâm huyết của mình cũng chỉ vì thiếu vốn. Lại có trường hợp
doanh nghiệp đủ vốn để tiếp tục dự án nhưng do thị trường bất động sản ảm
đạm nên không muốn làm nữa cũng tìm đến con đường chuyển nhượng dự án
cho nhẹ gánh. Với các công ty bất động sản nước ngoài, con đường chuyển
nhượng dự án rất khả thi vì khâu thủ tục pháp lý là khâu mà họ "ngán" nhất,
trong khi các dự án dự định chuyển nhượng hầu hết đã hoàn tất công việc này.
Họ chỉ việc bỏ vốn vào xây dựng dự án theo đúng kế hoạch.
Tình trạng doanh nghiệp trong nước thiếu vốn, doanh nghiệp nước ngoài
mạnh tiềm lực tài chính đang dẫn đến việc hoán đổi dự án từ tay doanh nghiệp
trong nước sang doanh nghiệp nước ngoài. Điều này cho thấy, thị trường bất
động sản Việt Nam vẫn hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài và nguồn
vốn rót vào đây vẫn ngày một tăng.
++ Ai muốn tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho!
Cơn sốt giá đất 2001 -2003 bắt đầu hạ nhiệt, thị trường bất động sản bắt
đầu có những điều chỉnh, và có xu hướng giảm. Theo số liệu thống kê chưa
chính thức năm 2003 các giao dịch về nhà đất giảm 28%, năm 2004 giảm 56%
và năm 2005 giảm 78%. Nhưng đây là giai đoạn mà các công ty có chức năng
kinh doanh bất động sản ra đời một cách rầm rộ và nhanh chóng nhất. Giai đoạn
này số căn hộ đưa ra bán tăng khá mạnh so với giai đoạn trước. Theo thống kê
của CBRE thi năm 2003 số căn hộ chào bán tăng 184% so với năm 2002 và tiếp
tục tăng trong các năm 2004, 2005 và giảm một chút vào năm 2006. Thể hiện
qua sự tăng trưởng về số lượng căn hộ chào bán và số dự án chào bán như sau:
Hình 5: Số căn hộ chào bán qua các năm.6
Và cũng theo nguồn tài liệu này cho thấy khối lượng giao dịch ngày càng
tăng. Năm 2005 co 6.336 căn và năm 2006 có 9.415 căn giao dịch thành công.
Và đây cũng là giai đoạn mà dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam liên tục tăng.
6
Hình5: Nguồn CBRE - Hội thảo thị trường nhà ở.
36
Nguồn: Tổng cục thống kê
Hình 6: FDI qua các năm.7
Nên giai đoạn này các
khu công nghiệp, cụm công
nghiệp lại càng phát triển
hơn để phục vụ cho dòng
vốn FDI vào Việt Nam
cũng như nhu cầu đầu tư
phát triển sản xuất của các
nhà đầu tư Việt Nam. Theo
một báo cáo của Bộ Kế
hoạch và Đầu tư, thì số khu công nghiệp được cấp phép tăng từ 77 khu lên 145
khu tính đến hết năm 2006, theo đó diện tích đất nông nghiệp và lâm nghiệp
chuyển thành đất phi nông nghiệp ở các khu công nghiệp tăng thêm 14.454,7
ha.Vốn đầu tư nước ngoài ngày một mạnh đã làm cho thị trường bất động sản
Việt Nam nóng lên từng ngày. Để đón đầu cơ hội phát triển các loại hình bất
động sản khi Việt Nam đã gia nhập WTO, nhiều doanh nghiệp FDI triển khai
các dự án vốn hàng trăm triệu USD. Các quỹ đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm
cơ hội để tham gia vào thị trường. Bên cạnh đó, các quỹ đầu tư chuyên ngành
cũng bắt đầu xuất hiện.
b) Giai đoạn từ sau khi gia nhập WTO đến tháng cuối tháng 2 năm 2008:
Năm 2007 thị trường bất
động sản Việt Nam bắt đầu
một cơn sốt mới, giá bất động
sản bắt đầu tăng lên nhanh
chóng. Hoạt động kinh doanh
bất động sản rất nhộn nhịp,
không chỉ trong giới đầu tư -
đầu cơ - kinh doanh bất động sản, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ
7 Hình 6: Nguồn Bộ kế hoạch đầu tư.
Hình 7: Số căn hộ đã bán
37
đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần. Số
lượng căn hộ giao dịch thành công tăng 115% so với năm 2006.
Bên cạnh đó, giá bán nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư cao cấp và biệt thự
tăng vùn vụt. Với mức giá cao ngất, từ 1.200USD/m2 đến 3.500 USD/m2 của chủ
đầu tư đưa ra và khoản chênh lệch cộng thêm từ 1.000 - 2.000USD/m2 cho các
khâu trung gian giao dịch, nhà đầu tư vẫn chen nhau đặt tiền mua nhà, đóng
“tiền thành ý”. Trong đấy, một phần không nhỏ các bất động sản đang giao dịch
này chỉ có thể bàn giao cho người mua không sớm hơn quý III/2010. Khảo sát
biến động giá của một số dự án đã hay sắp hoàn thành và giao nhà qua các
năm:
Hình 8: Giá bán căn hộ đã/sắp giao.
8
Không thua kém giá nhà, giá đất cũng liên tục tăng cao. Tại quận 2,
TP.HCM, giá đất các dự án lân cận Khu đô thị mới Thủ Thiêm đạt đỉnh 45 -
50triệu đồng/m2 - cao nhất từ trước đến nay. Dự án Khu đô thị mới An Phú – An
Khánh, đất mặt tiền đường song hành xa lộ Hà Nội đạt 50 triệu đồng/m2. Các vị
trí không thuận lợi trong dự án, tháng 8 năm 2007 có giá phổ biến là 18 - 22
triệu đồng/m2, cuối năm 2007
đã vọt lên tới 25 - 28 triệu
đồng/m2; dự án khu dân cư
Thạnh Mỹ Lợi (Quận 2,
Tp.HCM) có giá bán tại thời
Hình 7: Nguồn CBRE – Hội thảo thị trường nhà ở.
8 Hình 6, bảng 2: Nguồn CBRE – Hội thảo thị trường nhà ở.
38
điểm tháng 4 năm 2006 khoảng 4-6 triệu đồng/m2 cũng đã nhảy vọt lên 35 - 40
triệu đồng/m2 tại thời điểm tháng 01/2008.
Tại Hà Nội cũng xảy ra tình trạng tương tự, nhất là với các khu vực có quy
hoạch hiện đại và ổn định nằm ở phía Tây thành phố. Một khu đất ở Mỹ Đình,
sau khi trúng giá thầu ở mức 40 - 50 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2007, đã có
mức giá giao dịch từ 80 - 100 triệu đồng/m2 vào thời điểm cuối năm 2007. Số
liệu thống kê vào thời điểm cuối năm 2007, Hà Nội đang có khoảng 43 dự án
hoàn thành đã bán hết và 18 dự án đang xây dựng cũng đã bán hết. Một lượng
lớn các căn hộ chưa xác định đang được mua bán trên thị trường thứ cấp. Mức
giá từ 420-800 USD/m2 thường thấy ở những căn hộ tiêu chuẩn trong các tòa cao
ốc nằm ở các khu vực không trung tâm lắm. Nếu chất lượng nhà cũng như địa
điểm tốt hơn một chút sẽ có giá từ 900-1.400 USD/m2. Những căn hộ cao cấp sẽ
có giá từ 2.300-2.800 USD/m2. Các dự án cùng chất lượng nhưng dự án nào ở
gần trung tâm thành phố hơn sẽ có giá cao hơn. Trên thị trường thứ cấp, khoảng
3.000 USD một m2 là mức giá cao nhất đã đạt được với căn hộ ở Pacific Place.
Mặt khác, một loại sản phẩm khác của thị trường bất động sản là nhu cầu
và giá văn phòng, mặt bằng cho thuê cũng tăng lên một cách chóng mặt. Trong
năm 2007 xuất hiện xu hướng bỏ căn hộ chuyển sang làm văn phòng cho thuê vì
lợi nhuận thu được từ đây hấp dẫn hơn. Công suất cho thuê gần 100%. Thành
phố Hồ Chí Minh: giá thuê đắt thứ 45 trên thế giới vì nguồn cung còn hạn chế
mà nhu cầu gia tăng quá mạnh. Tính đến quý 4 năm 2007 có khoảng 50 cao ốc
văn phòng hạng A, B và C. Tổng diện tích văn phòng hạng A,B,C vào khoảng
>450.000 m
2. Hiện thành phố Hồ
Chí Minh đang có hàng chục dự
án chuẩn bị khởi công hay đang
hoàn tất. Hà Nội (Hình 9)9: trong
năm 2007 có thêm 46.000 m2 văn
phòng gồm cả hạng A và B cho
thuê. Và tính đến cuối năm 2007
9 Hình 9: Nguồn CBRE.
Hình 9: Giá thuê trung bình văn phòng tại Hà Nội
39
thì có 33 cao ốc văn phòng với tổng diện tích khoảng 300.000 m2. Giá cho thuê
trung bình của hạng A và hạng B tiếp tục tăng; giá văn phòng hạng A là 43
USD/m2/tháng (tăng 21% so với năm trước), giá văn phòng hạng B là 28
USD/m2/tháng (tăng 24% so với năm trước).
Theo thống kê khảo sát thị trường của CBRE giá thuê văn phòng và mặt
bằng kinh doanh tại hai trung tâm kinh tế Hà Nội và TP.HCM đang tiến tới các
ngưỡng cao kỷ lục. Tới thời điểm cuối 2007, giá thuê trọn gói các văn phòng
cao cấp đã lên tới 90 – 100 USD/m2/tháng, thậm chí là 180 USD/ m2/tháng. Giá
thuê mặt bằng kinh doanh tại những vị trí đẹp hay tại khu trung tâm kinh doanh
thương mại và tầng trệt cũng đã quen thuộc với mức 200 USD/m2/tháng.
Năm 2007 và 2 tháng đầu năm 2008 cũng là một thời kỳ chứng kiến sự
tăng trưởng mạnh của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Năm 2007 FDI vào
Việt Nam đạt 21,3 tỷ USD, tăng 69,3% so với năm 2006 và vượt 56,3% kế
hoạch cả năm, trong đó cấp phép mới là 17,86 tỷ USD/1544 dự án. Năm 2007,
tổng số vốn FDI đầu tư vào bất động sản khoảng 8,9 tỷ USD chiếm tỷ trọng
42% trên tổng dòng vốn đầu tư FDI vào Việt ...
Download Đề tài Các giải pháp, kiến nghị nhằm ứng dụng công cụ chứng khoán hóa các khoản cho vay bất động sản ở Việt Nam miễn phí
Xu hướng chuyển giao dự án bất động sản đang diễn ra giữa các công ty
trong nước và doanh nghiệp nước ngoài. Không ít chủ đầu tư trong nước phải
chia tay dự án tâm huyết của mình cũng chỉ vì thiếu vốn. Lại có trường hợp
doanh nghiệp đủ vốn để tiếp tục dự án nhưng do thị trường bất động sản ảm
đạm nên không muốn làm nữa cũng tìm đến con đường chuyển nhượng dự án
cho nhẹ gánh. Với các công ty bất động sản nước ngoài, con đường chuyển
nhượng dự án rất khả thi vì khâu thủ tục pháp lý là khâu mà họ "ngán" nhất,
trong khi các dự án dự định chuyển nhượng hầu hết đã hoàn tất công việc này.
Họ chỉ việc bỏ vốn vào xây dựng dự án theo đúng kế hoạch.
Tình trạng doanh nghiệp trong nước thiếu vốn, doanh nghiệp nước ngoài
mạnh tiềm lực tài chính đang dẫn đến việc hoán đổi dự án từ tay doanh nghiệp
trong nước sang doanh nghiệp nước ngoài. Điều này cho thấy, thị trường bất
động sản Việt Nam vẫn hấp dẫn đối với các nhà đầu tư nước ngoài và nguồn
vốn rót vào đây vẫn ngày một tăng.
++ Ai muốn tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho!
Tóm tắt nội dung:
ớc thời điểm gia nhập WTO:Cơn sốt giá đất 2001 -2003 bắt đầu hạ nhiệt, thị trường bất động sản bắt
đầu có những điều chỉnh, và có xu hướng giảm. Theo số liệu thống kê chưa
chính thức năm 2003 các giao dịch về nhà đất giảm 28%, năm 2004 giảm 56%
và năm 2005 giảm 78%. Nhưng đây là giai đoạn mà các công ty có chức năng
kinh doanh bất động sản ra đời một cách rầm rộ và nhanh chóng nhất. Giai đoạn
này số căn hộ đưa ra bán tăng khá mạnh so với giai đoạn trước. Theo thống kê
của CBRE thi năm 2003 số căn hộ chào bán tăng 184% so với năm 2002 và tiếp
tục tăng trong các năm 2004, 2005 và giảm một chút vào năm 2006. Thể hiện
qua sự tăng trưởng về số lượng căn hộ chào bán và số dự án chào bán như sau:
Hình 5: Số căn hộ chào bán qua các năm.6
Và cũng theo nguồn tài liệu này cho thấy khối lượng giao dịch ngày càng
tăng. Năm 2005 co 6.336 căn và năm 2006 có 9.415 căn giao dịch thành công.
Và đây cũng là giai đoạn mà dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam liên tục tăng.
6
Hình5: Nguồn CBRE - Hội thảo thị trường nhà ở.
36
Nguồn: Tổng cục thống kê
Hình 6: FDI qua các năm.7
Nên giai đoạn này các
khu công nghiệp, cụm công
nghiệp lại càng phát triển
hơn để phục vụ cho dòng
vốn FDI vào Việt Nam
cũng như nhu cầu đầu tư
phát triển sản xuất của các
nhà đầu tư Việt Nam. Theo
một báo cáo của Bộ Kế
hoạch và Đầu tư, thì số khu công nghiệp được cấp phép tăng từ 77 khu lên 145
khu tính đến hết năm 2006, theo đó diện tích đất nông nghiệp và lâm nghiệp
chuyển thành đất phi nông nghiệp ở các khu công nghiệp tăng thêm 14.454,7
ha.Vốn đầu tư nước ngoài ngày một mạnh đã làm cho thị trường bất động sản
Việt Nam nóng lên từng ngày. Để đón đầu cơ hội phát triển các loại hình bất
động sản khi Việt Nam đã gia nhập WTO, nhiều doanh nghiệp FDI triển khai
các dự án vốn hàng trăm triệu USD. Các quỹ đầu tư nước ngoài đang tìm kiếm
cơ hội để tham gia vào thị trường. Bên cạnh đó, các quỹ đầu tư chuyên ngành
cũng bắt đầu xuất hiện.
b) Giai đoạn từ sau khi gia nhập WTO đến tháng cuối tháng 2 năm 2008:
Năm 2007 thị trường bất
động sản Việt Nam bắt đầu
một cơn sốt mới, giá bất động
sản bắt đầu tăng lên nhanh
chóng. Hoạt động kinh doanh
bất động sản rất nhộn nhịp,
không chỉ trong giới đầu tư -
đầu cơ - kinh doanh bất động sản, mà cả các cơ quan cung cấp tài chính như quỹ
7 Hình 6: Nguồn Bộ kế hoạch đầu tư.
Hình 7: Số căn hộ đã bán
37
đầu tư, ngân hàng thương mại và các doanh nghiệp có thặng dư vốn cổ phần. Số
lượng căn hộ giao dịch thành công tăng 115% so với năm 2006.
Bên cạnh đó, giá bán nhà ở, đặc biệt là căn hộ chung cư cao cấp và biệt thự
tăng vùn vụt. Với mức giá cao ngất, từ 1.200USD/m2 đến 3.500 USD/m2 của chủ
đầu tư đưa ra và khoản chênh lệch cộng thêm từ 1.000 - 2.000USD/m2 cho các
khâu trung gian giao dịch, nhà đầu tư vẫn chen nhau đặt tiền mua nhà, đóng
“tiền thành ý”. Trong đấy, một phần không nhỏ các bất động sản đang giao dịch
này chỉ có thể bàn giao cho người mua không sớm hơn quý III/2010. Khảo sát
biến động giá của một số dự án đã hay sắp hoàn thành và giao nhà qua các
năm:
Hình 8: Giá bán căn hộ đã/sắp giao.
8
Không thua kém giá nhà, giá đất cũng liên tục tăng cao. Tại quận 2,
TP.HCM, giá đất các dự án lân cận Khu đô thị mới Thủ Thiêm đạt đỉnh 45 -
50triệu đồng/m2 - cao nhất từ trước đến nay. Dự án Khu đô thị mới An Phú – An
Khánh, đất mặt tiền đường song hành xa lộ Hà Nội đạt 50 triệu đồng/m2. Các vị
trí không thuận lợi trong dự án, tháng 8 năm 2007 có giá phổ biến là 18 - 22
triệu đồng/m2, cuối năm 2007
đã vọt lên tới 25 - 28 triệu
đồng/m2; dự án khu dân cư
Thạnh Mỹ Lợi (Quận 2,
Tp.HCM) có giá bán tại thời
Hình 7: Nguồn CBRE – Hội thảo thị trường nhà ở.
8 Hình 6, bảng 2: Nguồn CBRE – Hội thảo thị trường nhà ở.
38
điểm tháng 4 năm 2006 khoảng 4-6 triệu đồng/m2 cũng đã nhảy vọt lên 35 - 40
triệu đồng/m2 tại thời điểm tháng 01/2008.
Tại Hà Nội cũng xảy ra tình trạng tương tự, nhất là với các khu vực có quy
hoạch hiện đại và ổn định nằm ở phía Tây thành phố. Một khu đất ở Mỹ Đình,
sau khi trúng giá thầu ở mức 40 - 50 triệu đồng/m2 vào đầu năm 2007, đã có
mức giá giao dịch từ 80 - 100 triệu đồng/m2 vào thời điểm cuối năm 2007. Số
liệu thống kê vào thời điểm cuối năm 2007, Hà Nội đang có khoảng 43 dự án
hoàn thành đã bán hết và 18 dự án đang xây dựng cũng đã bán hết. Một lượng
lớn các căn hộ chưa xác định đang được mua bán trên thị trường thứ cấp. Mức
giá từ 420-800 USD/m2 thường thấy ở những căn hộ tiêu chuẩn trong các tòa cao
ốc nằm ở các khu vực không trung tâm lắm. Nếu chất lượng nhà cũng như địa
điểm tốt hơn một chút sẽ có giá từ 900-1.400 USD/m2. Những căn hộ cao cấp sẽ
có giá từ 2.300-2.800 USD/m2. Các dự án cùng chất lượng nhưng dự án nào ở
gần trung tâm thành phố hơn sẽ có giá cao hơn. Trên thị trường thứ cấp, khoảng
3.000 USD một m2 là mức giá cao nhất đã đạt được với căn hộ ở Pacific Place.
Mặt khác, một loại sản phẩm khác của thị trường bất động sản là nhu cầu
và giá văn phòng, mặt bằng cho thuê cũng tăng lên một cách chóng mặt. Trong
năm 2007 xuất hiện xu hướng bỏ căn hộ chuyển sang làm văn phòng cho thuê vì
lợi nhuận thu được từ đây hấp dẫn hơn. Công suất cho thuê gần 100%. Thành
phố Hồ Chí Minh: giá thuê đắt thứ 45 trên thế giới vì nguồn cung còn hạn chế
mà nhu cầu gia tăng quá mạnh. Tính đến quý 4 năm 2007 có khoảng 50 cao ốc
văn phòng hạng A, B và C. Tổng diện tích văn phòng hạng A,B,C vào khoảng
>450.000 m
2. Hiện thành phố Hồ
Chí Minh đang có hàng chục dự
án chuẩn bị khởi công hay đang
hoàn tất. Hà Nội (Hình 9)9: trong
năm 2007 có thêm 46.000 m2 văn
phòng gồm cả hạng A và B cho
thuê. Và tính đến cuối năm 2007
9 Hình 9: Nguồn CBRE.
Hình 9: Giá thuê trung bình văn phòng tại Hà Nội
39
thì có 33 cao ốc văn phòng với tổng diện tích khoảng 300.000 m2. Giá cho thuê
trung bình của hạng A và hạng B tiếp tục tăng; giá văn phòng hạng A là 43
USD/m2/tháng (tăng 21% so với năm trước), giá văn phòng hạng B là 28
USD/m2/tháng (tăng 24% so với năm trước).
Theo thống kê khảo sát thị trường của CBRE giá thuê văn phòng và mặt
bằng kinh doanh tại hai trung tâm kinh tế Hà Nội và TP.HCM đang tiến tới các
ngưỡng cao kỷ lục. Tới thời điểm cuối 2007, giá thuê trọn gói các văn phòng
cao cấp đã lên tới 90 – 100 USD/m2/tháng, thậm chí là 180 USD/ m2/tháng. Giá
thuê mặt bằng kinh doanh tại những vị trí đẹp hay tại khu trung tâm kinh doanh
thương mại và tầng trệt cũng đã quen thuộc với mức 200 USD/m2/tháng.
Năm 2007 và 2 tháng đầu năm 2008 cũng là một thời kỳ chứng kiến sự
tăng trưởng mạnh của dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài. Năm 2007 FDI vào
Việt Nam đạt 21,3 tỷ USD, tăng 69,3% so với năm 2006 và vượt 56,3% kế
hoạch cả năm, trong đó cấp phép mới là 17,86 tỷ USD/1544 dự án. Năm 2007,
tổng số vốn FDI đầu tư vào bất động sản khoảng 8,9 tỷ USD chiếm tỷ trọng
42% trên tổng dòng vốn đầu tư FDI vào Việt ...