Báo cáo Thẩm định dự án đầu tư khu tái định cư Tân Phước

Download Báo cáo Thẩm định dự án đầu tư khu tái định cư Tân Phước

Download Báo cáo Thẩm định dự án đầu tư khu tái định cư Tân Phước miễn phí

MỤC LỤC
1. Sự cần thiết đầu tư . 2
2. Nguồn vốn và sử dụng vốn . 3
2.1. Tổng mức đầu tư của dự án . 3
2.2. Nguồn vốn và sử dụng vốn . 4
2.3. Kế hoạch vay vốn và hoàn trả vốn . 5
3. Các giả định tính toán . 6
3.1. Giả định về thiết kế . 6
3.2. Giả định khai thác kinh doanh . 6
3.3. Giả định về yếu tố lạm phát và thuế thu nhập doanh nghiệp . 8
4. Phân tích hiệu quả tài chính dự án. 9
4.1. Báo cáo thu nhập dự trù . 9
4.2. Báo cáo ngân lưu quan điểm tổng đầu tư . 10
4.3. Báo cáo ngân lưu quan điểm chủ sở hữu. 11
5. Phân tích rủi ro của dự án . 11
5.1. Phân tích độ nhạy . 11
5.1.1. Phân tích độ nhạy một chiều . 12
5.1.2. Phân tích độ nhạy hai chiều . 13
5.1.3. Giá trị hoán chuyển của các biến rủi ro . 15
5.2. Ảnh hưởng của các yếu tố đến NPV . 16
5.2.1. Quan điểm tổng đầu tư TIPV . 16
5.2.2. Quan điểm chủ sở hữu EPV . 17
5.3. Phân tích kịch bản . 18
5.3.1. Phân tích kịch bản bằng Excel . 18
5.3.2. Phân tích kịch bản bằng Crystal Ball . 19
5.4. Phân tích mô phỏng . 21
5.4.1. Quan điểm tổng đầu tư – TIPV. 21
5.4.2. Quan điểm chủ sở hữu – EPV . 23
5.4.3. So sánh giữa hai quan điểm TIPV và EPV . 25
6. Tổ chức thực hiện dự án . 26
6.1. Sơ đồ thực hiện cấu trúc dự án . 26
6.2. Tiến độ thực hiện . 26
7. Tổng quan về thị trường bất động sản Việt Nam . 27
7.1. Sơ lược thị trường bất động sản Việt Nam. 27
7.2. Tổng quan thị trường bất động sản Việt Nam năm 2009 . 28
7.3. Rủi ro trong bất động sản . 28
7.4. Phân tích SWOT thị trường bất động sản Việt Nam . 30
8. Vị trí địa lý huyện Cần Giuộc và vị trí của khu đất triển khai dự án . 30
8.1. Vị trí địa lý huyện Cần Giuộc . 30
8.2. Vị trí khu đất triển khai dự án . 31
9. Kết luận . 31
 



++ Ai muốn tải bản DOC Đầy Đủ thì Trả lời bài viết này, mình sẽ gửi Link download cho!

Tóm tắt nội dung:

n
Theo tính toán, tổng vốn chủ sở hữu của dự án là 44.000,00 triệu đồng. Chủ đầu tư dự
kiến sử dụng nguồn vốn này cho các mục đích sau: thực hiện đền bù cho các hộ gia đình
nằm trong quy hoạch của dự án, và thanh toán lãi vay cho ngân hàng.
Với quy mô hoạt động và nhu cầu vốn như trên, chủ đầu tư vay thêm 66.000,00 đồng
theo tiến độ xây dựng và khai thác. Lãi vay được tính là 12%/năm, kế hoạch vay vốn và
hoàn trả vốn được thể hiện như sau:
Vốn chủ
sở hữu
15%
Vốn thu
hàng
năm
63%
Vốn vay
22%
NGUỒN VỐN
Chi phí xây
dựng
58%
Chi phí GPMB
22%
Chi phí
QLDA
1%
Chi phí tư
vấn
3%
Chi phí khác
0%
Dự phòng
5%
Lãi vay
11%
SỬ DỤNG VỐN
6
Bảng 4: Kế hoạch vay vốn và hoàn trả vốn (ĐVT: triệu đồng)
Năm 2009 2010 2011 2012 2013
Nợ đầu kỳ
10.000,00 67.200,00 47.285,35 24.980,94
Lãi phát sinh trong kỳ
1.200,00 8.064,00 5.674,24 2.997,71
Tổng trả nợ
- 27.978,65 27.978,65 27.978,65
Trả gốc
- 19.914,65 22.304,41 24.980,94
Trả lãi
- 8.064,00 5.674,24 2.997,71
Tăng trong kỳ
56.000,00 - - -
Nợ cuối kỳ 10.000,00 67.200,00 47,285,35 24.980,94 -
cách trả nợ: trả gốc và lãi đều trong 3 năm. Tổng trả gốc và lãi mỗi năm là
27.978,65 triệu đồng.
Thời gian ân hạn: 1 năm (bao gồm ân hạn cả gốc và lãi)
3. Các giả định tính toán
3.1. Giả định về thiết kế
Tổng diện tích của khu đất là 118.200 m2 trong đó diện tích xây dựng 112.000 m2 bao
gồm: đất dành tái định cư, đất dành nhà liên kết, đất dành biệt thự, đất dành cho chung cư.
Bên cạnh đó, phần đất còn lại được dùng cho việc xây dựng giao thông, cây xanh và công
trình công cộng theo quy định của nhà nước. Quy hoạch khu đất như sau:
Bảng 5: Quy hoạch đất của dự án (ĐVT: m2)
Các thành phần Diện tích Mật độ xây dựng
Toàn khu đất 118.200
Đất kinh doanh 112.000 61%
Đất tái định cư 9.600 5%
Đất nhà liên kế 68.800 38%
Đất biệt thự 25.900 14%
Đất chung cư 7.700 4%
3.2. Giả định khai thác kinh doanh
Khu đất được chủ đầu tư phân chia thành nhiều khu vực khác nhau để kinh doanh, vì là
dự án tái định cư cho người dân thuộc diện giải tỏa của khu công nghiệp Tân Kim mở rộng
nên đất tái định cư sẽ được bán với giá ưu đãi theo quy định của nhà nước. Thay vì trả toàn
bộ số tiền đền bù cho người dân, thì chủ đầu tư sắp xếp bán lại đất cho người dân để họ ổn
7
định chỗ ở tại khu tái định cư và chi trả phần đền bù còn lại cho họ. Cho nên trong năm đầu
tiên của dự án đã có doanh thu từ đất tái định cư, cụ thể như sau:
Bảng 6: Đơn giá các loại đất tái định cư (ĐVT: triệu đồng)
Loại giá Đơn giá Diện tích (m2) Doanh thu
Giá tái định cư 0,215 5.900 1.268,50
Giá ưu đãi 0,580 2.000 1.160,00
Giá 70% giá vốn 0,840 1.700 1.428,00
Tổng doanh thu đất tái định cƣ 3.856,50
Bảng 7: Công suất tiêu thụ các loại đất của dự án (ĐVT: %)
Năm 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Đất tái định cư 100%
Đất nhà liên kế
20% 50% 30%
Đất nhà biệt thự
10% 20% 50% 20%
Đất chung cư
100%
Trong các dự án bất động sản thì khi khách hàng đặt mua sản phẩm của dự án thì chúng
ta không thể thu tiền của khách hàng một lần mà tùy theo tiến độ thi công mà tiến hành thu
từng đợt. Cụ thể trong dự án này như sau:
Bảng 8: Tiến độ thu tiền khách hàng (ĐVT: %)
Năm 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Đất tái định cư 90% 10%
Đất nhà liên kế 2010 20% 50% 30%
Đất nhà liên kế 2011 20% 50% 30%
Đất nhà liên kế 2012 50% 50%
Đất nhà biệt thự 2010 20% 50% 30%
Đất nhà biệt thự 2011 20% 50% 30%
Đất nhà biệt thự 2012 50% 50%
Đất nhà biệt thự 2013 50% 50%
Đất chung cư 100%
Trong bảng 8, đối với đất tái định cư thì chúng ta tiến hành thu trong 2 năm với mức thu
là 90% vào năm 2009 và 10% vào năm 2010 với lý do như đã nêu trên. Còn đối với đất nhà
liên kế và đất nhà biệt thự trong 2010 và năm 2011 thì dự án mới bắt đầu xây dựng cơ sở hạ
tầng do đó chỉ thu trước khách hàng 20% vào năm và phần còn lài sẽ thu vào những năm
tiếp theo là 50% và 30%. Tuy nhiên, 2 loại đất này khi bước vào năm 2012 thí dự án đã
hoàn tất cơ sở hạ tầng do đó tiến độ thu tiền sẽ là 2 năm và mỗi năm là 50%. Đối với đất
8
chung cư thì chúng ta sẽ cho tiến hành thầu do đó việc thu tiền sẽ được thực hiện một lần
vào năm 2014.
Bảng 9: Doanh thu hàng năm của dự án (ĐVT: triệu đồng)
Năm 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Chỉ số lạm phát 1.00 1.07 1.14 1.23 1.31 1.40
Đất tái định cư 3.470,85 412,65
Nhà liên kế 2010
7.361,60 19.692,28 12.642,44
Nhà liên kế 2011
19.692,28 52.676,85 33.818,54
Nhà liên kế 2012
31.606,11 33.818,54 -
Nhà biệt thự 2010
1.219,37 3.261,82
Nhà biệt thự 2011
2,609,46 6.980,30
Nhà biệt thự 2012
17.450,74 18.672,29
Nhà biệt thự 2013
7.468,92 7.991,74
Đất chung cư
26.999,12
Thu từ dịch vụ 173,54 449,68 2.262,79 6.067,82 4.688,91 1.749,54
Tổng doanh thu 3.644,39 9.443,30 47.518,63 127.424,26 98.467,19 36.740,40
Doanh thu này tính theo tiến độ thu tiền khách hàng của chủ đầu tư thàng từng đợt nhỏ
tùy theo từng loại đất mà kế hoạch thu khác nhau. Bên cạnh, nguồn doanh thu chính đến từ
việc kinh doanh đất thì doanh thu của dự án cũng có một phần thu từ các dịch vụ như duy tu
bảo dưỡng cơ sở hạ tầng kỹ thuật.
3.3. Giả định về yếu tố lạm phát và thuế thu nhập doanh nghiệp
Yếu tố lạm phát
Vì trong dự án có tính đến yếu tố lạm phát – một yếu tố các tác động đến hiệu quả của dự
án, cho nên chủ đầu tư cần dự báo yếu tố này chính xác trong khả năng cho phép, bằng
cách dựa vào những dữ liệu đã có sẵn trong quá khứ.
Tình hình lạm phát trong những năm qua của Việt Nam có nhiều biến động đáng kể. Cụ
thể trong năm 2001 tỉ lệ lạm phát chỉ là 0,8% trong khi đó năm 2008 là 22,97%. Nhưng xét
theo thời gian trong khoảng những năm từ 2004 đến 2009 có phần ổn định, tỉ lệ lạm phát chỉ
dao động trong khoảng từ 6 đến 9%. Riêng năm 2008, lạm phát tăng cao quá mức được xác
định chủ yếu là do các nguyên nhân sau: việc tăng cung tín dụng quá mức, giá xăng tăng đã
đẩy giá cả của các mặt hàng khác tăng theo, bội chi ngân sách cao, nhập siêu tăng…thêm
vào đó là ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu đã đẩy nền kinh tế Việt Nam
rơi vào suy thoái. Như vậy, khi dự báo tình hình lạm phát cho các năm tới, chúng ta không
9
thể cộng chung số liệu lạm phát trong giai đoạn 2004 đến 2009 lấy bình quân được mà phải
loại trừ lạm phát năm 2008 ra. Bởi lẽ, năm 2008 là năm mà tình hình kinh tế Việt Nam có
nhiều biến động nhất trong vòng 13 trở lại đây.
Bảng 10: Lạm phát Việt Nam qua các năm (ĐVT: %)
Năm 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
Lạm phát 0,8% 1,5% 3% 9,5% 6,5% 7,5% 8,3% 23% 7% (*)
(Nguồn IMF – (*) số liệu dự báo)
Với những dữ kiện trên, chủ đầu tư dự báo tình hình lạm phát Việt Nam trong các năm
tới sẽ ở mức 7%/năm.
Thuế thu nhập doanh nghiệp
Căn cứ Nghị định số 124/NĐ-CP Luật thuế thu nhập doanh nghiệp mới, có hiệu lực từ
ngày 01/01/2009, các khoản thu nhập chịu thuế gồm thu nhập từ hoạt động sản xuất, kinh
doanh, hàng hóa dịch vụ, chuyển nhượng vốn, bất động sản, cho thuê tài sản. Thuế suất
chung áp dụng cho các doanh nghiệp là 25% thay cho mứ...