Sách chưa phân loại, sách kiến thức Ebook download miễn phí
Nội quy chuyên mục: - Hiện nay có khá nhiều trang chia sẻ Tài liệu nhưng mất phí, đó là lý do ket-noi mở ra chuyên mục Tài liệu miễn phí.

- Ai có tài liệu gì hay, hãy đăng lên đây để chia sẻ với mọi người nhé! Bạn chia sẻ hôm nay, ngày mai mọi người sẽ chia sẻ với bạn!
Cách chia sẻ, Upload tài liệu trên ket-noi

- Những bạn nào tích cực chia sẻ tài liệu, sẽ được ưu tiên cung cấp tài liệu khi có yêu cầu.
Nhận download tài liệu miễn phí
By hb_5658
#638217

Download Chuyên đề Phương pháp xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản miễn phí





MỤC LỤC
MỞ ĐẦU 1
I. Sự cần thiết của đề tài 1
II. Đối tượng nghiên cứu 2
III. Phạm vi nghiên cứu: 2
CHƯƠNG I: LÍ LUẬN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 4
1. Lí luận chung về bất động sản 4
1.1. Khái niệm bất động sản 4
1.2. Phân loại bất động sản 4
1.2.1. Nhóm bất động sản (BĐS) có đầu tư xây dựng 5
1.2.2. Nhóm BĐS không có đầu tư xây dựng 5
1.2.3. Nhóm BĐS đặc biệt 5
1.3. Đặc điểm của bất động sản 6
1.3.1 Tính cá biệt và khan hiếm 6
1.3.2 Tính cố định 6
1.3.3 Tính bền lâu 6
1.3.4 Tính chịu ảnh hưởng lẫn nhau 7
1.3.5 Các đặc điểm khác của bất động sản 7
2. Lý luận chung về thị trường bất động sản 8
2.1. Thế nào là thị trường? 8
2.2. Khái niệm, đặc điểm của thị trường bất động sản 8
2.2.1 Khái niệm về thị trường bất động sản 8
2.2.2. Đặc điểm của thị trường bất động sản 9
2.3. Vai trò của thị trường bất động sản trong nền kinh tế thị trường 14
2.4. Thực trạng của thị trường bất động sản 6 tháng cuối năm 2008 15
CHƯƠNG II : PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 17
1. Cơ sở để xây dựng chỉ số giá bất động sản 17
1.1. Sự cần thiết phải xây dựng chỉ số bất động sản 17
1.2. Cơ sở lí luận của hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 18
1.2.1. Cơ sở lí luận của chỉ số thị trường bất động sản 18
1.2.2. Chỉ số giá thị trường bất động sản 21
1.3. Kinh nghiệm khi xây dựng chỉ số thị trường bất động sản của nước ngoài 21
1.4. Thực trạng cung cấp chỉ số giá bất động sản ở Việt Nam 22
2. Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 25
2.1. Xây dựng hệ thống thông tin bất động sản 25
2.1.1. Nhóm dữ liệu liên quan đến cung: 25
2.1.2. Nhóm dữ liệu liên quan đến quy mô thị trường 25
2.1.3. Nhóm dữ liệu liên quan đến giá trị thị trường 26
2.1.4. Nhóm thông tin liên quan đến cầu 26
2.2. Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 28
2.2.1 Khái niệm, phân loại, các yếu tố ảnh hưởng tới giá bất động sản 28
2.2.2 Các phương pháp xác định giá đất 32
2.2.3. Xây dựng công thức tính chỉ số thị trường bất động sản 33
2.2.4. Xây dựng công thức tính toán chỉ số giá bất động sản 35
3. Áp dụng tính toán chỉ số bất động sản của Tp. Hồ Chí Minh 51
CHƯƠNG III: MỘT SỐ GIẢI PHÁP VỀ PHƯƠNG PHÁP XÂY DỰNG HỆ THỐNG CHỈ SỐ ĐÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN CHO PHÙ HỢP VỚI ĐIỀU KIỆN KINH TẾ- XÃ HỘI CỦA VIỆT NAM HIỆN NAY 67
1. Đánh giá chung về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá sự phát triển của thị trường bất động sản ở Việt Nam 67
1.1 Tác dụng 67
1.2. Ưu điểm 69
1.3. Nhược điểm 70
2. Một số kiến nghị và giải pháp về cách thức xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản 72
2.1 Về công tác thống kê 72
2.2. Đề xuất biện pháp tổ chức triển khai thực hiện 79
KẾT LUẬN 82
TÀI LIỆU THAM KHẢO 83
 
 



++ Để DOWNLOAD tài liệu, xin trả lời bài viết này, mình sẽ upload tài liệu cho bạn ngay!

Tóm tắt nội dung:

ản xuất thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá là tổng doanh thu từ hoạt động sản xuất hàng năm. Mức giá đất cần định giá theo công thức, giá đất sẽ bằng thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất chia lãi suất lãi suất tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng.
* Phương pháp chiết trừ
Khi định giá theo phương pháp chiết trừ, việc định giá được thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin trên thị trường của ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã được chuyển nhượng thành công, có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá. Sau đó, căn cứ vào điểm sai biệt giữa thửa đất cần định giá và thửa đất so sánh để điều chỉnh. Việc xác định giá trị hiện tại của các tài sản để đầu tư xây dựng trên đất được tính trên cơ sở giá trị xây dựng mới trừ đi phần giá trị hao mòn.
* Phương pháp thặng dư
Khi thực hiện phải xác định mục đích sử dung tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất, căn cứ theo đặc điểm, lợi thế, quy hoạch liên quan,… Theo phương pháp này, giá trị của thửa đất được tính bằng tổng giá trị phát triển cuả bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển (chi phí mà người ta bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng).
Tùy từng trường hợp mà ta áp dụng các phương pháp định giá khác nhau. Có những trường hợp phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp như trường hợp việc chuyển nhượng sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống, hay giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu về đất trong điều kiện bình thường.
2.2.3. Xây dựng công thức tính chỉ số thị trường bất động sản
Đối với chỉ số thị trường bất động sản, số liệu được lấy từ 11 công ty môi giới bất động sản trên địa bàn cả nước. Do là công ty môi giới nên việc cung cấp số liệu có khả năng chính xác hơn so với số liệu của các nhà đầu tư bất động sản cung cấp. Tuy nhiên, 11 công ty môi giới bất động sản đã đủ làm thay mặt cho thị trường khi tính chỉ số giá bất động sản? Vì điều quan trọng nhất trong công thức tính chỉ số thị trường bất động sản là sự quan sát về các giao dịch của thị trường. Về nguyên tắc, quan sát được càng nhiều thì việc nghiên cứu càng chính xác. Chỉ số thị trường bất động sản đã được nghiên cứu trên thế giới và được gọi là REMI. Phương pháp tính chỉ số thị trường bất động sản có thể được xây dựng trên nhiều cấp độ. Với mức độ phát triển thị trường bất động sản hiện nay ở Việt Nam thì việc xây dựng chỉ số sẽ có khả năng thực thi hơn khi tiến hành xây dựng ở cấp độ hẹp.
Chỉ số thị trường bất động sản ở cấp độ hẹp được xây dựng dựa trên các quan sát về:
+ Số lượng các giao dịch( tính bằng số lượng- Biến X1)
+ Giá các giao dịch ( tính bằng tiền- Biến X2)
+ Thời gian của bất động sản được rao bán trên thị trường (từ lúc được rao bán đến lúc giao dịch thành công). Đơn vị này tính bằng số ngày (Biến X3)
Khi đó công thức tính toán chỉ số giá bất động sản được xây dựng như sau:
Bước1: Tập hợp các giao dịch riêng lẻ dựa trên các tiêu chuẩn đề ra( Chọn mẫu có tính toán)
Bước2: Tính toán giá trung gian và số ngày trên thị trường theo tháng t để gán cho giá trị xt và zt. Cũng như thế tính toán số giao dịch sẽ gán cho giá trị yt với lưu ý là không điều chỉnh mức giá khi lạm phát.
Bước3: Quy đổi tất cả các giá trị về tháng cơ sở(tháng đầu tiên) bằng việc chia giá trị này cho giá trị các tháng cơ sở sẽ được giá trị tương ứng
Bước4: Lập công thức tính toán:
REMI= .100
Trong đó: Pxt, Pyt, Pzt lần lượt là các giá trị quy đổi của giá giao dịch, số lượng giao dịch, thời gian bày bán bất động sản.
REMI1 là chỉ số của thị trường tại thời điểm gốc( là100).
a, b, c là các trọng số thay đổi theo thời gian, không gian và thỏa mãn điều kiện:
a+b+c=1
Ngoài việc xác định được các trọng số thì để tính toán được chỉ số thị trường, cần có được các chỉ tiêu trực tiếp của thị trường:
+ Số lượng các giao dịch
+ Giá trị các giao dịch
+ Số ngày các bất động sản được rao bán
Các số liệu này có thể thu thập được thông qua các sàn giao dịch bất động sản.
2.2.4. Xây dựng công thức tính toán chỉ số giá bất động sản
Chỉ số giá bất động sản RPI được tính theo công thức sau
RPI=
Tỷ trọng phân khúc thị trường có thể căn cứ theo giá giao dịch của từng phân khúc tại thời điểm của năm trước đó.
Công thức tính chỉ số giá bất động sản của từng phân khúc thị trường là:
RPI=
Trong đó: Qit là số lượng giao dịch của hàng hóa bất động sản thứ i tính bằng m2.
Pit là giá 1m2 của hàng hóa bất động sản thứ i tại kỳ nghiên cứu.
Pi0 giá 1m2 của hàng hóa bất động sản thứ i tại kỳ gốc.
Không giống như thị trường chứng khoán_hàng hóa được niêm yết trên thị trường tập trung trong thời gian dài, không phụ thuộc vào các giao dịch mua bán, các giao dịch chỉ làm thay đổi giá trị niêm yết chứ không làm thay đổi tổng khối lượng niêm yết. Còn hàng hóa bất động sản do đặc thù riêng của mình, nó không được mua đi bán lại trên thị trường. Một khi nó được bán đi thì phải lâu sau nó mới có cơ hội xuất hiện tại trên sàn.
Một bất động sản được đem ra rao bán thì nó phụ thuộc rất nhiều yếu tố của thị trường. Nếu có nhiều người muốn có bất động sản đấy thì bên cung ứng sẽ tổ chức đấu giá và giá của bất động sản sẽ thay đổi. hay như giá của vật liệu xây dựng thay đổi qua các tháng cũng làm thay đổi giá bất động sản qua các tháng. Hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng phát triển đồng nghĩa với nó là sự phức tạp trong quá trình tham gia mua bán bất động sản trên thị trường. Bất động sản này mất đi thì có các bất động sản khác xuất hiện. Đây là vấn đề lưu ý khi tính chỉ số giá bất động sản. Có nhiều cách để giải quyết vấn đề bất động sản biến mất hay xuất hiện trong khi tính chỉ số giá bất động sản.
Hiện nay có một cách tính đã được đặt ra là:
Coi chỉ số giá bất động sản của kỳ gốc là 100%, đối với kỳ nghiên cứu không có sự mất đi hay xuất hiện thêm của hàng hóa bất động sản thì áp dụng công thức tính chỉ số giá nêu ở trên. Khi có sự thay đổi của các bất động sản thì theo cách tính toán này, nó sẽ được xử lý bằng cách tính ra mức tăng giảm của giá bất động sản, dựa vào % tăng giảm tính được sẽ tính được % tăng giá của kỳ nghiên cứu đó và chỉ số giá của tháng đó sẽ được tính bằng cách lấy chỉ số giá của kỳ liền trước nó cộng với % tăng giá vừa tính được.
Ví dụ: Áp dụng công thức tính nêu trên tiến hành tính toán chỉ số giá căn hộ Tp. Hà Nội 6 tháng cuối năm 2008.
Bảng 1: Bảng tổng hợp giá 1m2 căn hộ tại Tp. Hà Nội 6 tháng cuối năm 2008
Loại BĐS
Vị trí
Diện tích m2
Giá niêm yết 1m2 căn hộ (triệu đ/m2)
Quận
Dự án
Tháng7
Tháng8
Tháng9
Tháng10
Tháng11
Tháng12
Căn hộ
Cầ...
Kết nối đề xuất:
Nơi này có anh English Lyrics
Synonym dictionary
Advertisement
Advertisement