Một số kiến nghị và đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật về điều kiện chuyển quyền sử dụng đất

ghị định này:
a, Quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
b, Những giấy tờ được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất, cho thuê đất, cấp trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai trong từng thời kỳ của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, chính phủ cách mạng lâm thời cộng hoà miền Nam Việt Nam, Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất, thuê đất vẫn liên tục sử dụng đất từ đó đến nay mà không có tranh chấp.
c, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hay có tên trong sổ địa chính mà không có tranh chấp.
d, Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất ở mà người đó vẫn sử dụng đất liên tục từ đó đến nay và không có tranh chấp.
đ, Giấy tờ về thừa kế nhà đất, tặng, cho nhà đất được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác định và đất đó không có tranh chấp.
e, Bản án hay quyết định của Toà án đã có hiệu lực pháp luật hay quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực pháp luật.
g, Giấy tờ giao nhà tình nghĩa.
h, Giấy tờ chuyển nhượng đất đai, mua bán nhà ở kèm theo chuyển nhượng sử dụng đất được UBND xã, phường, thị trấn thẩm tra là đất đó không có tranh chấp và được UBND, quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh xác nhận kết quả thẩm tra của UBND xã, phường thị trấn là những giấy tờ có trước ngày 13/4/1999 (ngày Nghị định số 17/1999/NĐ - CP có hiệu lực thi hành).
3 - Đối với tổ chức, kinh tế đã nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất hợp pháp từ người khác hay đã được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất mà tiền đó không có nguồn gốc từ ngân sách Nhà nước thì được thực hiện các quyền được quy định tại Nghị định này, không phải lập hồ sơ thuê đất của Nhà nước.
4 - Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất phải cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong thời hạn đối với đất tại nông thôn là 15 ngày, đối với đất đô thị là 30 ngày”.
1.2 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do cơ quan quản lý đất đai ở Trung ương phát hành.
Cơ quan quản lý Nhà nước có thẩm quyền ra quyết định giao đất nào thì có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó. Trong trường hợp Chính phủ quyết định giao đất thì UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong trường hợp thửa đất có nhiều cá nhân không cùng một hộ gia đình hay không cùng một tổ chức sử dụng, thì giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp đến từng tổ chức, từng hộ gia đình, từng cá nhân. (Điều 36 - Luật đất đai 1993).
- Thẩm quyền cấp giấy chứng nhận.
+ UBND tỉnh và thành phố trực thuộc Trung ương cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức mà mình trực tiếp giao đất.
+ UBND huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh cấp giấy chứng nhận cho các tổ chức và cá nhân, hộ gia đình thuộc thẩm quyền giao đất theo Điều 24 - Luật đất đai 1993.
- Việc thu hồi giấy chứng nhận:
+ Trong trường hợp toàn bộ khu đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có quyết định thu hồi. Giấy chứng nhận đã cấp không còn chỗ để ghi chứng nhận biến động mới. Nhà nước, thay đổi mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã thu hồi phải được chuyển về lưu trữ tại sở địa chính (đối với cấp xã) hay Tổng cục địa chính (đối với cấp tỉnh) và có ghi chép các thủ tục cần thiết.
+ Toàn bộ diện tích được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bị Nhà nước thu hồi hay đã chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế quyền sử dụng cho người khác.
1.3 Điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Phải có bản đồ địa chính (đối với các xã vùng đồng bằng và bản đồ tổng quan đối với các xã miền núi).
+ Phải có Sở địa chính Nhà nước.
+ Có cán bộ địa chính xã.
- Tất cả các chủ thể sử dụng đất đều phải đăng ký, kê khai phần đất đai mình đang sử dụng tại UBND xã, phường, thị trấn quản lý đất đó.
- Người sử dụng đất đã được đăng ký và có đủ điều kiện sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
a, Có giấy tờ hợp pháp là một trong các giấy tờ trước đây:
+ Giấy tờ do chính quyền cách mạng giao đất trong cải cách ruộng đất mà họ vẫn đang trực tiếp sử dụng.
+ Những giấy tờ về giao đất do cơ quan có thẩm quyền của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam giao đất trong quá trình thực hiện các chính sách đất đai và người được giao hiện nay vẫn đang sử dụng đất.
+ Những giấy tờ chuyển nhượng đất đai của những người sử dụng đất hợp pháp từ năm 1980 trở về trước mà đã được chính quyền địa phương xác nhận.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định hay có tên trong sở địa chính nay vẫn đang sử dụng.
+ Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, tặng cho nhà ở kèm theo quyền sử dụng đất được chính quyền địa phương xác nhận.
+ Giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp, hiện nay họ vẫn đang được sử dụng.
b, Nếu chưa có giấy tờ nêu trên thì phải là người đang sử dụng đất ổn định, nhưng được chính quyền địa phương xác nhận và đề nghị được đăng ký.
Tiêu chuẩn như sau:
+ Có các giấy tờ hợp pháp nói trên, nhưng đã bị thất lạc và còn chứng lý lưu trong hồ sơ của cơ quan Nhà nước hay được hội đồng đăng ký đất đảm bảo.
+ Người được thừa kế chia tách quyền sử dụng đất gắn liền với nhà ở hay tài sản trên đất từ người có giấy tờ hợp pháp hay có nguồn gốc sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ.
+ Người tự khai hoang đất từ năm 1980 trở về trước nay đang sử dụng đất phù hợp với quy hạch.
+ Người được giao đất sử dụng trái thẩm quyền, thực sự có nhu cầu, nay đang tiếp tục sử dụng phù hợp với quy hoạch.
c, Đăng ký biến động đất đai và bổ sung vào giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với các trường hợp sau đây:
+ Trường hợp được Nhà nước giao đất, cho thuê đất, thay đổi mục đích sử dụng, thời hạn sử dụng đều phải có quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền (theo Điều 23, 24 Luật đất đai 1993) và các chứng từ thu tiền sử dụng đất (nếu có).
+ Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất phải có hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt, kèm theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có ghi khu đất biến động và các chứng từ nộp tiền các loại (nếu có). Riêng đối với trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất phải có tờ khai quyền sử dụng đất kèm theo các di chúc của người để thừa kế theo đúng trình tự do pháp luật quy định hay quyết định phân chia đất thừa kế của Toà án.
+ Trường hợp mất đất do thiên tai, như sự lụt l