Đánh giá bất động sản của công ty cổ phần đầu tư và phát triển Cầu Vàng

ĐẠI HỌC KINH TẾ QUỐC DÂN
KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊA CHÍNH
BÁO CÁO THỰC TẬP
Đề tài:
Định giá bất động sản
Người thực hiện:
Sinh ngày:
Lớp: Định giá bất động sản khóa
Đơn vị công tác:
Hà Nội, ngày tháng năm 2008
PHẦN A
GIỚI THIỆU VỀ BẢN THÂN
Họ và tên: Nguyễn Thành Long
Đơn vị công tác: Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Cầu Vàng
Trình độ học vấn:
Các khóa đào tạo đã tham gia liên quan đến hoạt động định giá:
PHẦN B
BÁO CÁO ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN
PHẦN I. THÔNG TIN CHUNG VỀ BẤT ĐỘNG SẢN (BĐS) ĐỊNH GIÁ
- Khách hàng yêu cầu: Công ty Cổ phần Quốc tế Phi Long
Địa chỉ: số 187 Nghi Tàm, phường Yên Phụ, quận Tây Hồ, Hà Nội.
- Bất động sản yêu cầu định giá: Quyền sử dụng đất và công trình xây dựng tại số 32 ngõ 1295, đường Giải Phóng, quận Hoàng Mai, Hà Nội.
- Mục đích định giá: chuyển nhượng
- Thời gian định giá: ngày 25 tháng 7 năm 2008
- Người thẩm định: Ông Nguyễn Thành Long
- Địa chỉ: Số 816, CT5, Khu đô thị Mỹ Đình – Sông Đà, xã Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội
- Điện Thoại: 785 6056
PHẦN II: CĂN CỨ PHÁP LÝ
- Luật Đất đai 2003 ngày 26/11/2003 và các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Luật xây dựng số 16/2003/QH11 ngày 26/11/2003;
- Pháp lệnh giá số 40/2002/PL-UBTVQH ngày 10/5/2002 của UBTVQH khóa 10;
- Nghị định số 170/2003/NĐ-CP ngày 25/12/2003 của Chính Phủ quy định chi tiết thi hành Pháp lệnh giá;
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/1/2006 của Chính Phủ về sửa đổi bổ sung một số Điều của Nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai;
- Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá và khung các loại đất;
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Quyết định số 24/2005/QĐ-BTC ngày 18/4/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 1);
- Quyết định số 77/2005/QĐ-BTC ngày 01/11/2005 của Bộ trưởng Bộ Tài chính về việc ban hành 03 tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam (đợt 2).
PHẦN III: KẾT QUẢ KHẢO SÁT HIỆN TRẠNG
I. Đặc điểm pháp lý, kinh tế- kỹ thuật của BĐS
1. Đặc điểm pháp lý
- Quyết định của Thủ tướng Chính phủ số 782/QĐ-TTg, ngày 10/10/2006, cho phép Công ty Cổ phần Quốc tế Phi Long được bán tài sản là nhà xưởng, các công trình xây dựng khác và chuyển quyền sử dụng đất tại số 32, ngõ 1295, đường Giải Phóng, Hà Nội.
- Bản vẽ hiện trạng các hạng mục công trình xây dựng tại số 32, ngõ 1295 đường Giải Phóng, quận Hoàng Mai, Hà Nội, do công ty tư vấn địa ốc Hà Nội đo vẽ, đã được Sở xây dựng thành phố Hà Nội kiểm tra.
- Bản đồ vị trí hiện trạng: xác định vị trí, bảng phân loại diện tích, bảng chỉ dẫn diện tích của khu đất tại số 32, ngõ 1295 đường Giải Phóng, quận Hoàng Mai, Hà Nội do trung tâm đo đạc bản đồ thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường Thành phố Hà Nội cấp ngày 10/4/2006.
2. Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật
2.1 Đặc điểm quyền sử dụng đất
- Tổng diện tích khuôn viên: 35m x 50m = 1.750m2. Trên đất có công trình xây dựng với tổng diện tích xây dựng: 1.500m2.
- Vị trí: khu đất nằm trong ngõ rộng 6m, cách đường Giải phóng 180m.
- Tình trạng: Ngõ bê tông rộng 6m, hạ tầng kỹ thuật tương đối hoàn chỉnh, vị trí đất bằng phẳng, đường giao thông tương đối thuận lợi, tình trạng an ninh khu vực BĐS toạ lạc tốt.
- Bất động sản có khả năng phát triển và được phép phát triển thành trung tâm dịch vụ và căn hộ cao cấp.
2.2 Công trình xây dựng
STT
Tên tài sản
Đặc điểm kinh tế- kỹ thuật
Số lượng
1
Nhà
văn phòng
Nhà xây 2 tầng, xây năm 1992. Móng, khung bê tông cốt thép, tường xây gạch dày 20cm, quét vôi bị thám nước vài nơi
- Tầng 1: cửa sắt kéo 2 cánh, cửa sổ sắt kính 2 cánh, sàn lát gạch bông, trần thạch cao, tường ngăn xây gạch dày 10cm quét vôi.
- Tầng 2: sàn bê tông, lát gạch bông, trần nhựa, mái tôn.
- Cầu thang bê tông cốt thép, tay vịn gỗ.
520m2
2
Nhà xưởng sản xuất và kho hàng
- Nhà dạng hình chữ nhật, bước cột 6m, cao 7,5m. Năm xây dựng 1994.
- Kết cấu:
+ Móng bê tông cốt thép, cột thép hình hộp 16x24(cm).
+ Nền bê tông, tường bao xây gạch dày 20cm quét vôi, trên tường gắn nhiều cửa sổ khung sắt + kính bật và lam gió.
+ Mái kết cấu vì kèo, xà gồ thép, mài tôn sóng vuông và tôn lấy sáng.
830m2
3
Nhà
thường trực
Năm xây dựng 1992. Móng, khung cột gạch, tường xây gạch dày 10cm, quét vôi, bong tróc nhẹ và thấm một số nơi, nền lát gạch bông. Mái Pibrô ximăng, vì kèo thép.
Phòng vệ sinh: tường ốp gạch men 10cm x 10cm, cao 1m, phía trên quét vôi. Thiết bị vệ sinh: bồn cầu, lavabô hiệu Thiên Thanh.
150m2
PHẦN IV: ĐÁNG GIÁ CHẤT LƯỢNG CÔNG TRÌNH (%)
I. Tỷ trọng của các kết cấu chính
(Theo Thông tư Liên Bộ số 13/LB-TT ngày 18/8/1994 của Liên Bộ Xây dựng- Bộ Tài chính- Ban Vật Giá Chính phủ hướng dẫn phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở trong bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê).
Bộ phận
Công trình
Móng
Cột trụ
Tường
Nền
Kèo dầm
Mái
Cửa
Nhà văn phòng
7,6
39,0
20,9
17,0
9,0
Nhà sản xuất và kho
5,0
7,7
18,0
9,2
8,4
27,0
15,0
Nhà thường trực
19,0
16,7
8,8
40,4
10,1
II. Chất lượng còn lại của các kết cấu chính (%)
(theo đánh giá của chuyên gia kỹ thuật)
Bộ phận
Công trình
Móng
Cột trụ
Tường
Nền
Kèo dầm
Mái
Cửa
Nhà văn phòng
60
60
55
55
60
Nhà sản xuất và kho
60
40
50
35
35
30
55
Nhà thường trực
40
40
50
50
40
PHẦN V: CÁC THÔNG SỐ ĐIỀU TRA VỀ KHU ĐẤT
I. Thông tin về quy hoạch kiến trúc của khu đất
(Theo quy định của Sở Xây dựng, Quy hoạch kiến trúc Thành phố)
- Quy hoạch: khu dân cư cao cấp
- Mật độ xây dựng tối đa: 55%
- Tổng diện tích được sử dụng: 100%
- Phương án đầu tư: xây dựng chung cư để bán, dự án đầu tư trong 2 năm, số tầng 3
II. Các thông tin tổng quát
(Chuyên gia định giá cung cấp từ việc nghiên cứu thị trường và sử dụng các phương pháp định giá để đưa ra)
- Chi phí quản lý và chi phí bán: 2% (tính trên tổng doanh thu bán dự án)
- Tỷ suất lợi nhuận nhà đầu tư: 10% (tính trên tổng doanh thu)
- Chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật: 350.000đ/m2 (tính bình quân cho 1m2 đất)
- Chi phí tháo dỡ công trình cũ: 25.000đ/m2 (tính bình quân cho 1m2 xây dựng)
- Chi phí khảo sát, thiết kế: 50.000đ/m2 (tính trên diện tích xây dựng)
- Tỷ lệ thu hồi công trình xây dựng cũ: 10% (tính trên đơn giá xây dựng công trình cũ)
- Nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất: 100% (tính trên diện tích xây dựng)
- Hệ số chiết khấu: 12,5%
- Tỷ lệ bán diện tích xây dựng:
+ Ngay năm đầu (năm 0): 70% (tính trên diện tích sàn xây dựng)
+ Năm kế tiếp (năm 1): 30% (tính trên diện tích sàn xây dựng)
- Đơn giá quyền sử dụng đất theo Quyết định của Nhà nước: 1.900.000đ/m2
- Đơn giá thị trường xây nhà mới công trình xây dựng có chức năng hữu dụng tương đương với công trình cũ:
+ Nhà văn phòng: 1.100.000đ/m2
+ Nhà sản xuất, kho: 800.000đ/m2
+ Nhà thường trực: 750.000đ/m2
- Đơn giá bán diện tích xây dựng dự kiến ngay năm đầu: 9triệu đồng/m2
- Đơn giá bán diện tích xây dựng dự kiến trong năm kế tiếp: 9,54triệu đồng/m2
- Đơn giá thị trường xây dựng công trình nhà ở theo thiết kế dự kiến: 1,45triệu đồng/m2.
- Đối với phần diện tích 2...