[email protected]
New Member
Link tải luận văn miễn phí cho ae Kết Nối
Lời mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động môi giới là một hoạt động của lĩnh vực dịch vụ bất động sản nhằm mục đích hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản, cho hoạt động kinh doanh bất động sản.
Hoạt động môi giới bất động sản là một hoạt động mới tuy được công nhận chính thức tại Việt Nam nhưng nó đã thể hiện được sự cần thiết của mình đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế quốc dân nói chung.
So với mặt bằng chung với thế giới thì thị trường bất động sản của chúng ta còn khá mới mẻ, thị trường bất động sản tại Việt Nam đang trong giai đoạn hình thành và từng bước phát triển vì vậy để thúc đẩy thị trường này cần có sự kết hợp của nhiều yếu tố, nhiều lĩnh vực. Môi giới với tính chất là yếu tố trung gian là cầu nối góp phần gằn kết cung và cầu.
Mặt khác trong xu thế hội nhập như hiện nay việc phát triển thị trường bất động sản là hết sức cần thiết để đáp ứng được xu thế mới và không bỏ lỡ những cơ hội mà nó đem đến.
Công ty bất động sản Tân Long là công ty hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản được thành lập từ năm 1999. Hoạt động chủ yếu của công ty là môi giới căn hộ hay văn phòng cho thuê cho khách hàng nước ngoài. Tuy quy mô và lĩnh vực hoạt động còn hẹp nhưng công ty cũng đã góp phần hình thành và thức đẩy sự phát triển của hoạt động môi giới bất động sản trên thị trường Hà Nôi.
Trong thời gian thực tập tại công ty, thông qua việc tìm hiểu, phân tích quá trình thực hiện các thương vụ môi giới cùng với một số tài liệu thu thập được, em xin chọn nghiên cứu đề tài “ Tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản tại công ty bất động sản Tân Long” với mong muốn được hiểu phần nào về thực tế hoạt động môi giới bất động sản và xin đưa ra một số ý kiến đóng góp với hi vọng góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới tại công ty nói riêng và lĩnh vực môi giới bất đ nói chung.
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
- Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về môi giới bất động sản.
- Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại công ty TNHH đầu tư và dịch vụ Tân Long.
- Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp để góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới tại công ty.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng: Nghiên cứu hoạt động môi giới về bất động sản tại công ty Tân Long
- Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động môi giới thuê, mua bán….tại công ty Tân Long.
- Thời gian nghiên cứu: Trong giai đoạn từ năm 1999 đến nay.
4. Phương pháp nghiên cứu
Vận dụng các phương pháp: phân tích, tổng hợp, so sánh, thu thập các tài liệu tại công ty.
5. Kết cấu đề tài
Đề tài nghiên cứu gồm 3 chương:
Chương I: Cơ sơ khoa học của hoạt động môi giới bất động sản
Chương II: Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại công ty bất động sản Tân Long
Chương III: Phương hướng và giải pháp đề xuất góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản.
Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành đến GS-TSKH Lê Đình Thắng cùng các thầy cô giáo trong khoa Bất động sản và địa chính đã hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành đề tài của mình.
CHƯƠNG I: Cơ sở khoa học của hoạt động môi giới bất động sản.
I. Tổng quan về môi giới bất động sản
1.1 Một số khái niệm liên quan
1.1.1 Môi giới
Môi giới là lớp trung gian, là chủ thể của một cá nhân, một tổ chức, một hãng…làm trung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác nhau để tạo quan hệ trong kinh doanh.
Theo cách khác, môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự cảm thông, thấu hiểu trong việc giải quyết các vấn đề hay công việc có liên quan giữa các bên với nhau.
Thông qua các cách định nghĩa trên, ta có thể thấy hình thức môi giới chỉ xuất hiên giữa các bê quan hệ khi mà quan hệ giữa các bên không thể giải quyết được. Khi đó đòi hỏi có người thứ ba có đủ khả năng và điều kiện để giải quyết vấn đề này.
1.1.2 Bất động sản
Cụm từ “bất động sản” trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể làm ta nhầm lẫn. Ở đây, đối tượng của hoạt động môi giới hoàn toàn không phải là ở bản thân bất động sản mà là ở các quyền liên quan đến nó. Chỉ có các quyền về BĐS mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao. Có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS và không phải quyền nào cũng có thể luân chuyển. Vì vậy một điều quan trọng là nhà môi giới phân biệt rõ mỗi loại quyền hạn khác nhau. Vì những quyền hạn liên quan đến BĐS này nên cần định nghĩa chính xác thế nào là BĐS dưới góc độ nhà môi giới: “bất động sản là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu những công trình cố định gắn liền trên mảnh đất hay những phần của công trình mà theo luật đinh riêng tách biệt với mảnh đất.
1.2 Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản
Bất động sản có vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Bất động sản là địa bàn , cung cấp cơ sở hạ tầng cho các hoạt động sản xuất kinh doanh để tạo ra các sản phẩm và dịch vụ phục vụ cho cuộc sống. Bất động sản cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và các hoạt động xã hội. Bất động sản là đối tượng để đầu tư lớn và dài hạn, giúp các nhà đầu tư bảo toàn được vốn trong các giai đoạn khó khăn của nền kinh tế. Một điều rất quan trọng nữa đó là sự vận hành của bất động sản giúp mang lại hiệu quả lớn cho vòng quay của nền kinh tế.
Trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì bản chất và quan hệ về bất động sản rất phức tạp. Điều này thể hiện ở các điểm:
- Bất động sản luôn gắn liền với các quyền năng
- Giao dịch về bất động sản thực chất là giao dịch về các quyền năng
- Khi nói tới bất động sản thì các quyền năng rất phức tạp.
Vì tất cả những phức tạp đó nên cần có một nhà môi giới vì nhà môi giới là những chuyên gia am hiểu về pháp luật và những vấn đề khác có liên quan đến bất động sản và kinh doanh bất động sản. Với những hiểu biết đó của mình, nhà môi giới sẽ giúp đỡ các bên giao dịch giúp quá trình giao dịch được thực hiện một cách nhanh chóng hơn và chính xác hơn.
Từ đó có thể định nghĩa về môi giới bất động sản. Môi giới bất động sản là hoạt động của người thứ ba có đủ khả năng và điều kiện để giải quyết các quan hệ giao dịch về bất động sản nhằm kết nối các thương vụ giao dịch về bất động sản.
1.3 Bản chất của môi giới bất động sản
Trước hết cần nhận thấy rằng môi giới là hoạt động của những nhà môi giới chuyên nghiệp. Tính chuyên nghiệp thể hiện ở sự am hiểu về pháp luật, các quy định của nhà nước về kinh doanh bất động sản. Sự am hiểu này giúp nhà môi giới tránh được các vướng mắc khi thực hiện các thương vụ.
Môi giới bất động sản là việc kết nối các thương vụ, tạo sự thấu hiểu giữa các bên. Nhà môi giới giúp những người có bất động sản và những người có nhu cầu thuê, mua kết nối được với nhau, qua đó thúc đẩy thực hiện các thương vụ.
Bản chất của môi giới bất động sản còn thể hiện đó là việc lựa chọn, sắp xếp các phương pháp, các vấn đề của thương vụ để giải quyết các thương vụ một cách nhanh chóng, hợp lý và hiệu quả nhất.
1.4 Vai trò của môi giới bất động sản
Môi giới là một trong ba tác nhân tham gia thị trường. Ba tác nhân đó bao gồm: người mua-môi giới-người bán.
Giữa người mua và người bán hay nói một cách tổng quát là giữa cung và cầu cần có môi giới vì các nguyên nhân:
- Bất động sản gắn với các quyền năng phức tạp.
- Bất động sản là loại hàng hoá khó so sánh.
- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo.
- Người tham gia thị trường bất động sản là những người không có kinh nghiệm.
Từ đó có thể thấy môi giới giúp làm lành mạnh, minh bạch thi trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản phát triển.
Môi giới giúp tìm ra hướng giải quyết tối ưu cho khách hàng về các vấn đề:
- Về tài chính: các loại thuế, phí, vốn vay…..
- Về giá cả: đưa ra giá cao một cách hợp lý
- Về thời gian giao dịch: thông thường thời gian để thực hiện một giao dịch về mua bán diễn ra trong khoảng từ 6 tháng đến một năm nhưng có trường hợp ngoại lệ các thương vụ chỉ diễn ra trong khoảng từ một đến hai tuần.
- Về mức độ an toàn: Qua các nhà môi giới thực sự, khách hàng sẽ tìm được những đối tác tốt, đáng tin cậy……
II. Một số vấn đề về môi giới bất động sản
2.1 Các nguyên tắc trong môi giới bất động sản
Hoạt động môi giới cần tuân thủ các nguyên tắc sau:
- Những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam. Mọi hành vi, động thái trong môi giới không được phép sai lệch.
- Môi giới phải dựu trên công bằng và minh bạch về thông tin.
- Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích của khách hàng làm định hướng, đảm bảo lợi ích của các bên khách hàng, hài hoà lợi ích của khách hàng và nhà môi giới.
- Hoạt động môi giới phải dựa trên nền tảng kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất.
- Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏ xuyên suốt toàn bộ quá trình tác nghiệp.
2.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất động sản
Để đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, các tổ chức, cá nhân cần đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hay hợp tác xã. Phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hay hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân khi tham gia kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản.
- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.
* Những yêu cầu chuyên môn
- Những thương vụ thực hiện trên thị trường bất động sản thường thu hút những khoản tiền lớn do giá trị của các bất động sản lớn vì vậy nhà môi giới nói riêng và các nhà tư vấn, định giá hay bất kỳ một ai hoạt động trong lĩnh vực cung cấp các dịch vụ cho khách hàng phải là những người ngay thẳng, chính trực và có chuyên môn cao.
- Trong xu thế phát triển hiện nay, các nhà cung cấp dịch vụ cần không ngừng tự học hỏi và liên tục hoàn thiện năng lực của mình để đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của khách hàng và những yêu cầu mới.
- Các tiêu chuẩn nghề nghiệp đóng vai trò quyết định. Trước tiên chúng được thiết lập để thống nhất hoạt động tác nghiệp của các nhà moi giới. Tiêu chuẩn nghề nghiệp cũng có ý nghĩa thực tiễn căn bản cho khách hàng vì nó ngầm thông báo cho khách hàng rằng họ có thể trông đợi gì từ các nhà môi giới. Thông qua đó nó cũng gây sức ép lên nhà moi giới phải đạt được những hiệu quả cao nhất cho khách hàng. Vì vậy, cần nhận thức được tầm quan trọng của các tiêu chuẩn nghề nghiệp. Các tiêu chuẩn nghề nghiệp là hết sức cần thiết đối với tất cả nhóm nghề nghiệp. Chúng giúp cho khách hàng có sự định hướng về chất lượng dịch vụ, đảm bảo tối thiểu mức dịch vụ có được và làm cho chất lượng dịch vụ được đồng đều mà không phụ thuộc vào địa điểm cung cấp dịch vụ. Từ phía người cung cấp dịch vụ, cần có ý thức rằng tiêu chuẩn nghề nghiệp không phải là cái “rào chắn” hạn chế sự tự do tác nghiệp đối với họ mà là bộ mặt, là lời giới thiệu về bản thân họ. Đây chính là một cách thức tiếp cận nghiêm túc với nghề nghiệp. Tiêu chuẩn nghề nghiệp cho phép loại trừ những hành vi cấm kị nhờ việc thống nhất những nguyên tắc hoạt động. Nó tạo điều kiện cho việc liên kết giữa những nhà môi giới, xoa dịu những bất đông hay loại bỏ những nguyên nhân gây ra chúng.
- Dịch vụ môi giới bất động sản đòi hỏi người thực hiện phải trang bị những kiến thức cơ bản khác nhau như: luật, marketing, kỹ năng đàm phán, kinh tế, kiến thức xây dựng…Để thực hiện tốt nghề nghiệp này phải có một tầm nhận thức rộng, kiến thức thích hợp. Ngoài ra, những nhà hoạt động dịch vụ còn cần chú trọng đến các yếu tố văn hoá bản thân, sự lịch thiệp, nhã nhặn và tuân thủ những nguyên tắc đạo đức chung.
- Hoạt động môi giới bất động sản là một hoạt động chuyên biệt. Để làm tốt công việc này đòi hỏi nhà môi giới phải có kiến thức rộng về nhiều lĩnh vực khoa học và xã hội. Nhà môi giới không đòi hỏi phải có trình độ đại học nhưng họ phải có một lượng kiến thức nhất định để thực hiện hợp đồng môi giới một cách trung thực, chuẩn mực và an toàn nhất. Do khả năng tiếp nhận các loại kiến thức khác nhau của mỗi người đều thường xuyên thay đổi, đồng thời sự phát triển của xã hội và nên kinh tế cũng tạo ra nhiều hoàn cảnh khác nhau nên đòi hỏi nhà môi giới phải xây dựng cho mình một tư duy linh hoạt và nhạy bén.
2.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của nghề môi giới bất động sản
2.3.1 Ảnh hưởng trực tiếp
Văn bản pháp luật có ý nghĩa quan trọng đối với môi giới bất động sản đó là luật kinh doang bất động sản có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2007. Tại chương IV mục 1 đã đề cập về các vấn đề liên quan đến hoạt động môi giới. Các nội dung về nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS; nội dung môi giới BĐS; thù lao môi giới; hoa hồng môi giới; quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS; chứng chỉ môi giới BĐS được quy định từ điều 44 đến điều 50 là những điểm có bản giúp các doanh nghiệp môi giới BĐS làm căn cứ để tiến hành hoạt động theo đúng pháp luật.
Trong luật kinh doanh BĐS cũng có quy định về việc đưa hoạt động môi giới lên sàn giao dịch và các yêu cầu cần thiết để thực hiện. Điều này đã góp phần minh bạch và công khai các thông tin có chất lượng và đang tin cậy về các bất động sản trên thị trường và cũng góp phần thức đẩy hoạt động môi giới một cách chuyên nghiệp.
Bên cạnh đó, cùng với xu hướng hội nhập kinh tế, các công ty nước ngoài đầu tư vào Việt Nam ngày càng nhiều hơn và nhu cầu về BĐS để làm văn phòng giao dịch hay nhà ở càng tăng. Đây là cơ hội lớn với các doanh nghiệp môi giới. Tuy nhiên thách thức không nhỏ đó là các công ty BĐS nước ngoài cũng thấy được sức hấp dẫn tại một thị trường đầy tiềm năng về BĐS tại Việt Nam do đó sức ép để cạnh tranh, tồn tại và phát triển đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS Việt Nam là rất lớn.
2.3.2 Ảnh hưởng gián tiếp
2.3.2.1 Ảnh hưởng từ cầu BĐS
Chu kỳ phát triển kinh tế tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản và vì thế làm thay đổi lớn trong cung cầu về bất động sản. Tuy nhiên, tại Việt Nam trong thời gian qua xảy ra tình trạng cầu về nhà, đất lại không trùng hợp với nhịp phát triển của nên kinh tế. Vấn đề này cần được nghiên cứu và phân tích thêm.
Sự thay đổi về cầu bất động sản liên quan đến sự thay đổi về nhu cầu cũng như sức mua của kinh tế gia đình cũng như các thành phần kinh tế khác trong thị trường. Vấn đề này cũng lại phụ thuộc ở một mức độ lớn vào tỷ lệ thất nghiệp trong xã hội, mức độ đô thị hoá, mức độ tập trung dân số…..Ngoài ra, môi trường tài chính cũng ảnh hưởng mạnh đến cầu thông qua khả năng vay vốn, tín dụng, thế chấp, trái phiếu bất động sản…
2.3.2.2 Ảnh hưởng từ cung BĐS
- Cung của thị trường bất động sản liên quan đến tốc độ tăng trưởng và suy thoái của từng loại bất động sản khác nhau. Sự tăng về số lượng bất động sản, những dao động về bất động sản thông qua giá trị của bất động sản trên thị trường cũng như chi phí xây dựng và ngược lại. Nói chung, cung về bất động sản cũng phụ thuộc vào chu kỳ phát triển của nên kinh tế.
- Cung bất động sản còn phụ thuộc vào sự bùng phát trong xây dựng. Cung bất động sản cũng xuất phát từ việc giải phóng mặt bằng, quy hoạch lại đô thị. Yếu tố này làm cho trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu kinh tế có lượng cung về bất động sản lớn hơn giai đoạn nền kinh tế trưởng thành và ổn định.
- Cũng như cầu, cung bất động sản phụ thuộc một phần vào chính sách xã hội của Nhà nước, vào chức năng động của thị trường tài chính.
2.3.2.3 Chuyển đổi cơ cấu kinh tế
Triển vọng mang tính chiến lược cho sự phát triển của nghề môi giới bất động sản chính là sự thay đổi cơ cấu phát triển ngành trong nền kinh tế quốc dân. Kết quả của nó là sự thay đổi cơ cấu cung và cầu bất động sản. Hai mảng yếu tố lớn có ảnh hưởng đến sự thay đổi này là cơ cấu kinh tế trong nước và quốc tế.
Để đáp ứng nhu cầu công nghiệp hoá và hiện đại hoá của đất nước, nhiều khu công nghiệp mới đã và đang được tién hành xây dựng. Nhiều người dân đã bỏ tiền mua các mảnh đất tại các khu đô thị ven Hà Nội như ở Hưng Yên, Hà Tây… họ hi vọng vào khoản lợi nhuận từ việc bán lại các mảnh đất đó. Tuy nhiên việc mua bán bất động sản không đơn giản và không phải lúc nào cũng thuận lợi bởi sự hạn chế về thông tin trong thị trường. Bởi vậy họ tìm đến công ty để giúp bán được bất động sản của mình nhanh chóng với gia phù hợp nhất. Tuy nhiên công ty mới chỉ hoạt động trên địa bàn Hà Nội mà chưa hoạt động sang các vung lân cận nên không thể đáp ứng được nhu cầu của những đối tượng này.
Trong tương lai, công ty có thể nghiên cứu xác định năng lực của mình để cân nhắc có nên tham gia vào khu vực đó hay không. Tránh bỏ ngỏ một thị trường tiềm năng.
2.1.4 Tham gia các hiệp hội nghề nghiệp
Các nhà hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS cũng nên quan tâm tới việc tổ chức các cuộc hội thảo, hội nghị về môi giới BĐS. Những cuộc hội thảo này sẽ tạo điều kiện cho các doanh ngiệp, các nhà môi giới được bàn luận sâu hơn và rõ nét hơn về hoạt thực trạng hoạt động môi giới ở nước ta. Các cuộc gặp gỡ này cũng góp phần tạo dựng nên các mối quan hệ, các mạng lưới hoạt động lớn mạnh.
Bên cạnh đó, cũng cần thành lập hiệp hội môi giới BĐS để các nhà môi giới cùng đề ra những quy tắc, quy định cho hoạt động nghề nghiệp của mình giúp cho hoạt động môi giới có khuôn khổ và chuyên nghiệp hơn.
2.2 Giải pháp về tài chính
Song song cùng với hoat động môi giới cho thuê và môi giới mua bán, Tân Long cũng tiến hành mua lại một phần các dự án để đầu tư. Việc mua lại các dự án hay một phần các dự án cũng đòi hỏi công ty phải huy động được một lượng vốn đủ lớn và ổn định. Bên cạnh nguồn vốn tự có của mình, công ty có thể sử dụng nguòn vốn từ vay ngân hàng. Với một công ty nhỏ thì việc vay một lượng vốn lớn để đầu tư là không dễ vì vậy công ty cần tạo dựng mối quan hệ và niềm tin với các ngân hàng để có thể huy động được nguồn vốn có tính an toàn.
Kết luận
Môi giới BĐS là hoạt động mới tại Việt Nam tuy nhiên đó là lĩnh vực hấp dẫn. Phát triển hoạt động môi giới một cách chuyên nghiệp góp phần thúc đẩy thị trường BĐS và qua đó góp phần thúc đẩy nền kinh tế quốc dân.
Hoạt động môi giới BĐS tại Việt Nam mới được hình thành một cách hợp pháp nên vẫn còn nhiều điểm khúc mắc do vậy cần có nhiều biện pháp đồng bộ để hoàn thiện hoạt động này.
Công ty TNHH đầu tư và dịch vụ Tân Long là công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, trong đó công ty tập trung phát triển nhất vào lĩnh vực môi giới cho thuê căn hộ, biệt thự cho người nước ngoài. Qua tám năm hoạt động, công ty đã đạt được những kết quả tương xứng với quy mô và phạm vi hoạt động của mình. Với lợi thế chủ đạo về môi giới thuê và cho thuê bất động sản làm nhà ở, làm văn phòng thay mặt cho các công ty hay nhà cho các đại sứ quán….đã tạo được chỗ đứng và hình ảnh của mình trong lĩnh vực này so vói các doanh nghiệp khác trên thị trường. Công ty đã thành công ở nhiều khu vực như: Khu đô thị Trung Hoà Nhân Chính, Khu đô thị Cibutra và nhiều toà nhà lớn như The Manor, M3 M4 Nguyễn Chí Thanh, Pacific, D5 Cầu Giấy ….Tuy nhiên công ty vẫn còn chưa đi sâu và chuyên nghiệp trong các lĩnh vực môi giới mua bán.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ ở nước ta hiện nay cũng như xu thế đối thoại và hội nhập trên toàn thế giới, công ty cần không ngừng nỗ lực để tồn tại, phát triển và hoàn thiện, để thực hiện được mục tiêu chiến lược lâu dài của minh.
Với khả năng của mình và một chiến lược phát triển phù hợp, trong tương lai Tân Long sẽ trở thành doanh nghiệp mạnh trong hoạt động môi giới BĐS.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Giáo trình Thị trường bất động sản – PGS.TS Hoàng Văn Cường
- Bài giảng môn Môi giới bất động sản – TS. Nguyễn Minh Ngọc
- Bài giảng môn Quản lý nhà nước về bất động sản – GS. TSKH Lê Đình Thắng
- Báo điện tử Vietnamnet, Vnexpress
- Các tài liệu của công ty bất động sản Tân Long
- Các văn bản pháp luật: Luật kinh doanh Bất động sản, Luật doanh nghiệp…..
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU………………………………………………………………1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN…………………………………………………………………3
I. Tổng quan về bất động sản………………………………………………..3
1.1 Một số khái niệm liên quan……………………………………………...3
1.1.1 Môi giới………………………………………………………………..3
1.1.2 Bất động sản…………………………………………………………...3
1.2 Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản……………………….4
1.3 Bản chất của môi giới bất động sản …………………………………….5
1.4 Vai trò của môi giới bất động sản ……………………………………....5
II. Một số vấn đề về môi giới bất động sản …………………………………6
2.1 Các nguyên tắc trong môi giới bất động sản ……………………………6
2.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất động sản ……………………………………………………….6
2.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của nghề môi giới bất động sản …………………………………………………………………………...8
2.3.1Ảnh hưởng trực tiếp …………………………………………………...8
2.3.2 Ảnh hưởng gián tiếp ………………………………………………….9
2.3.2.1 Ảnh hưởng từ cầu BĐS …………………………………………….9
2.3.2.2 Ảnh hưởng từ cung BĐS …………………………………………..10
2.3.2.3 Chuyển đổi cơ cấu kinh tế …………………………………………10
2.3.2.4 Khả năng tài chính ……………………………………………… ...12
2.3.2.5 Sự bất ổn tự nhiên của thị trường BĐS …………………………....12
2.3.2.6 Ảnh hưởng của công nghệ thông tin ………………………………13
III. Quy trình và kỹ năng môi giới bất đống sản ..........................................13
3.1 Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản .........................................13
3.1.1 Nguồn cung bất động sản ....................................................................13
3.1.2 Thông tin về cầu bất động sản .............................................................15
3.2Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ ................................16
3.2.2 Xác định đối tượng thương vụ .........................................................16
3.2.2 Xác định các bên tham gia thương vụ .................................................20
3.2.2.1 Người mua và khả năng tài chính .....................................................20
3.2.2.2 Người thuê ........................................................................................22
3.2.2.3 Chủ sở hữu- người cho thuê ............................................................22
3.2.2.4 Chủ sở hữu- người bán ....................................................................23
3.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới ...........................................................23
3.4 Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới ....................25
3.4.1 Thời hạn thực hiện thương vụ môi giới ...............................................25
3.4.2 Các bước hoạt động điển hình của nhà môi giới ................................27
3.4.2.1 Tìm kiếm thông tin ...........................................................................27
3.4.2.2 Xử lý thông tin .................................................................................27
3.4.2.3 Giao dịch với khách hàng .................................................................28
3.4.2.4 Kết thúc thương vụ ...........................................................................28
3.5. Kỹ năng môi giới bất động sản .............................................................28
3.5.1 Kỹ năng soạn thảo hợp đồng ...............................................................28
3.5.1.1 Hợp đồng dịch vụ môi giới ..............................................................28
3.5.1.2. Hợp đồng khởi điểm ........................................................................30
3.5.1.3 Hợp đồng chính thức ........................................................................33
3.5.2 Kỹ năng thu thập thông tin …………………………………………..33
3.5.2.1 Thu thập thông tin về bất động sản ………………………………..33
3.5.2.2 Thu thập thông tin từ khách hàng ………………………………….35
3.5.3. Kỹ năng xử lí và quản lí thông tin ......................................................37
3.5.4. Kỹ năng giao dịch với khách hàng ………………………………….40
3.5.4.1 Kỹ năng giao dịch trực tiếp ..............................................................40
3.5.4.2. Kỹ năng thư thoại ............................................................................42
4. Một số loại hình môi giới …………………………………………….42
4.1 Môi giới mua BĐS ……………………………………………………..42
4.2 Môi giới bán BĐS ……………………………………………………...43
4.2.1 Môi giới bán BĐS nhà ở ……………………………………………43
4.2.2 Bán nhà chung cư …………………………………………………...46
4.2.3 Bán bất động sản thương mại và công nghiệp ………………………47
4.3 Môi giới thuê và cho thuê bất động sản ……………………………….49
4.4 Môi giới cho nhà đầu tư ………………………………………………49
5 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới ............................................53
5.1 Nghề môi giới tại Thuỵ Điển …………………………………………..53
5.2 Nghề môi giới tại Ba Lan ………………………………………………55
5.3 Kinh nghiệm đào tạo nghề môi giới tại Thượng Hải, Trung Quốc …….58
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TÂN LONG…………………………....................60
I. Quá trình hình thành và phát triển ………………………………………60
1.1 Quá trình hình thành………………………………………………...60
1.2 Chức năng và nhiệm vụ ……………………………………………......61
1.2.1 Chức năng …………………………………………………………....61
1.2.2 Nhiệm vụ …………………………………………………………….61
1.3. Cơ cấu tổ chức ……………………………………………………..61
1.3.1 Phòng Marketing …………………………………………………….62
1.3.2 Phòng kinh doanh ……………………………………………………62
1.3.3 Phòng nhân sự ……………………………………………………….63
1.3.4 Ban giám đốc ………………………………………………………...63
1.4. Cơ sở vật chất kỹ thuật ………………………………………………..63
1.5. Mạng lưới khu vực ……………………………………………………63
1.5.1 Văn phòng chính số 49 Âu Cơ ……………………………………...64
1.5.2 Văn phòng chi nhánh Nam Trung Yên ……………………………..64
II. Thực trạng hoạt động môi giới tại công ty bất động sản Tân Long ........64
2.1 Thị trường hoạt động …………………………………………………...64
2.2 Ngành kinh doanh ……………………………………………………..65
2.2.1 Công ty cung cấp dịch vụ môi giới cho các đối tượng có nhu cầu thuê, cho thuê, mua, bán bất động sản………………………………………….. 65
2.2.2 Đầu tư mua lại các dự án…………………………………………… 65
2.2.3 Mua lại các bất động sản để cho thuê ……………………………....65
2.2.4 Cung cấp các dịch vụ khác ………………………………………….66
2.2.5 Kết hợp hoạt động cùng các công ty khác …………………………...66
2.3 Cơ sở tiến hành hoạt động môi giới tại công ty BĐS Tân Long ………66
2.3.1 Những quy định của pháp luật ………………………………………66
2.3.2 Những tiêu chuẩn nghề nghiêp ………………………………………66
2.3.3 Kinh nghiệm hoạt động ……………………………………………...67
2.4 Kết quả hoạt động ……………………………………………………..67
2.5. Các yếu tố tác động tới hoạt động của công ty ……………………….67
2.5.1 Tác động của thị trường ……………………………………………..67
2.5.2 Tác động của Nhà nước ……………………………………………...69
2.6. Thuận lợi và khó khăn của công ty …………………………………...71
2.6.1Thuận lợi ……………………………………………………………..71
2.6.1.1 Những thuận lợi từ bản thân doanh nghiệp ………………………..71
2.6.1.2 Thuận lợi do khách quan mang lại ………………………………...72
2.6.2 Khó Khăn …………………………………………………………...73
III. Quy trình tiến hành hoạt động môi giới thuê BĐS tại công ty BĐS Tân Long ……………………………………………………………………….74
3.1 Tìm thông tin về các BĐS có nhu cầu cho thuê trên thị trường ……….74
3.2 Tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thuê ………………………………...76
3.3 Kết hợp hai nguồn khách hàng ………………………………………...77
3.4 Các hoạt động hỗ trợ …………………………………………………..85
IV. Đánh giá về hoạt động môi giới tại công ty TNHH đầu tư và dịch vụ Tân Long ……………………………………………………………………….85
4.1 Ưu điểm ………………………………………………………………..85
4.2 Hạn chế ………………………………………………………………...86
4.3 Nguyên nhân …………………………………………………………..86
CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TÂN LONG ……………………………………………………………………..87
I. Phương hướng mục tiêu chiến lược của công ty ………………………..87
1.1 Phương hướng, mục tiêu hoạt động ……………………………………87
1.2 Tổ chức triển khai thực hiện chiến lược hoạt động kinh doanh ……….88
II. Ý kiến đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới …………..89
2.1 Giải pháp về hướng hoạt động ………………………………………...89
2.1.1 Hoàn thiện chiến lược về môi giới mua bán ……………………....89
2.1.2 Phát triển hoạt động trong thị trường chứng khoán ………………...89
2.1.3 Mở rộng hoạt động kinh doanh sang địa bàn một số tỉnh lân cận Hà Nội …………………………………………………………………………90
2.1.4 Tham gia các hiệp hội nghề nghiệp ………………………………….90
2.2 Giải pháp về tài chính ………………………………………………….91
KẾT LUẬN ……………………………………………………………….91
Tài liệu tham khảo …………………………………………………………92
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
Lời mở đầu
1. Tính cấp thiết của đề tài
Hoạt động môi giới là một hoạt động của lĩnh vực dịch vụ bất động sản nhằm mục đích hỗ trợ cho sự phát triển của thị trường bất động sản, cho hoạt động kinh doanh bất động sản.
Hoạt động môi giới bất động sản là một hoạt động mới tuy được công nhận chính thức tại Việt Nam nhưng nó đã thể hiện được sự cần thiết của mình đối với sự phát triển của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế quốc dân nói chung.
So với mặt bằng chung với thế giới thì thị trường bất động sản của chúng ta còn khá mới mẻ, thị trường bất động sản tại Việt Nam đang trong giai đoạn hình thành và từng bước phát triển vì vậy để thúc đẩy thị trường này cần có sự kết hợp của nhiều yếu tố, nhiều lĩnh vực. Môi giới với tính chất là yếu tố trung gian là cầu nối góp phần gằn kết cung và cầu.
Mặt khác trong xu thế hội nhập như hiện nay việc phát triển thị trường bất động sản là hết sức cần thiết để đáp ứng được xu thế mới và không bỏ lỡ những cơ hội mà nó đem đến.
Công ty bất động sản Tân Long là công ty hoạt động trong lĩnh vực môi giới bất động sản được thành lập từ năm 1999. Hoạt động chủ yếu của công ty là môi giới căn hộ hay văn phòng cho thuê cho khách hàng nước ngoài. Tuy quy mô và lĩnh vực hoạt động còn hẹp nhưng công ty cũng đã góp phần hình thành và thức đẩy sự phát triển của hoạt động môi giới bất động sản trên thị trường Hà Nôi.
Trong thời gian thực tập tại công ty, thông qua việc tìm hiểu, phân tích quá trình thực hiện các thương vụ môi giới cùng với một số tài liệu thu thập được, em xin chọn nghiên cứu đề tài “ Tìm hiểu hoạt động môi giới bất động sản tại công ty bất động sản Tân Long” với mong muốn được hiểu phần nào về thực tế hoạt động môi giới bất động sản và xin đưa ra một số ý kiến đóng góp với hi vọng góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới tại công ty nói riêng và lĩnh vực môi giới bất đ nói chung.
2. Mục tiêu nghiên cứu đề tài
- Hệ thống hóa những vấn đề cơ bản về môi giới bất động sản.
- Tìm hiểu, phân tích, đánh giá hoạt động môi giới bất động sản tại công ty TNHH đầu tư và dịch vụ Tân Long.
- Đề xuất, kiến nghị một số giải pháp để góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới tại công ty.
3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng: Nghiên cứu hoạt động môi giới về bất động sản tại công ty Tân Long
- Phạm vi nghiên cứu: Hoạt động môi giới thuê, mua bán….tại công ty Tân Long.
- Thời gian nghiên cứu: Trong giai đoạn từ năm 1999 đến nay.
4. Phương pháp nghiên cứu
Vận dụng các phương pháp: phân tích, tổng hợp, so sánh, thu thập các tài liệu tại công ty.
5. Kết cấu đề tài
Đề tài nghiên cứu gồm 3 chương:
Chương I: Cơ sơ khoa học của hoạt động môi giới bất động sản
Chương II: Thực trạng hoạt động môi giới bất động sản tại công ty bất động sản Tân Long
Chương III: Phương hướng và giải pháp đề xuất góp phần hoàn thiện hoạt động môi giới bất động sản.
Em xin bày tỏ sự biết ơn chân thành đến GS-TSKH Lê Đình Thắng cùng các thầy cô giáo trong khoa Bất động sản và địa chính đã hướng dẫn và giúp đỡ em hoàn thành đề tài của mình.
CHƯƠNG I: Cơ sở khoa học của hoạt động môi giới bất động sản.
I. Tổng quan về môi giới bất động sản
1.1 Một số khái niệm liên quan
1.1.1 Môi giới
Môi giới là lớp trung gian, là chủ thể của một cá nhân, một tổ chức, một hãng…làm trung gian cho hai hay nhiều chủ thể khác nhau để tạo quan hệ trong kinh doanh.
Theo cách khác, môi giới là hoạt động của người thứ ba với mục đích tạo sự cảm thông, thấu hiểu trong việc giải quyết các vấn đề hay công việc có liên quan giữa các bên với nhau.
Thông qua các cách định nghĩa trên, ta có thể thấy hình thức môi giới chỉ xuất hiên giữa các bê quan hệ khi mà quan hệ giữa các bên không thể giải quyết được. Khi đó đòi hỏi có người thứ ba có đủ khả năng và điều kiện để giải quyết vấn đề này.
1.1.2 Bất động sản
Cụm từ “bất động sản” trong lĩnh vực môi giới đôi khi có thể làm ta nhầm lẫn. Ở đây, đối tượng của hoạt động môi giới hoàn toàn không phải là ở bản thân bất động sản mà là ở các quyền liên quan đến nó. Chỉ có các quyền về BĐS mới được luân chuyển và chúng chính là đối tượng của việc chuyển giao. Có nhiều dạng quyền liên quan đến BĐS và không phải quyền nào cũng có thể luân chuyển. Vì vậy một điều quan trọng là nhà môi giới phân biệt rõ mỗi loại quyền hạn khác nhau. Vì những quyền hạn liên quan đến BĐS này nên cần định nghĩa chính xác thế nào là BĐS dưới góc độ nhà môi giới: “bất động sản là một mảnh đất có ranh giới thuộc quyền sử dụng, cũng như quyền sở hữu những công trình cố định gắn liền trên mảnh đất hay những phần của công trình mà theo luật đinh riêng tách biệt với mảnh đất.
1.2 Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản
Bất động sản có vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế quốc dân. Bất động sản là địa bàn , cung cấp cơ sở hạ tầng cho các hoạt động sản xuất kinh doanh để tạo ra các sản phẩm và dịch vụ phục vụ cho cuộc sống. Bất động sản cung cấp không gian cho sự tồn tại, nghỉ ngơi và các hoạt động xã hội. Bất động sản là đối tượng để đầu tư lớn và dài hạn, giúp các nhà đầu tư bảo toàn được vốn trong các giai đoạn khó khăn của nền kinh tế. Một điều rất quan trọng nữa đó là sự vận hành của bất động sản giúp mang lại hiệu quả lớn cho vòng quay của nền kinh tế.
Trong hoạt động kinh doanh bất động sản thì bản chất và quan hệ về bất động sản rất phức tạp. Điều này thể hiện ở các điểm:
- Bất động sản luôn gắn liền với các quyền năng
- Giao dịch về bất động sản thực chất là giao dịch về các quyền năng
- Khi nói tới bất động sản thì các quyền năng rất phức tạp.
Vì tất cả những phức tạp đó nên cần có một nhà môi giới vì nhà môi giới là những chuyên gia am hiểu về pháp luật và những vấn đề khác có liên quan đến bất động sản và kinh doanh bất động sản. Với những hiểu biết đó của mình, nhà môi giới sẽ giúp đỡ các bên giao dịch giúp quá trình giao dịch được thực hiện một cách nhanh chóng hơn và chính xác hơn.
Từ đó có thể định nghĩa về môi giới bất động sản. Môi giới bất động sản là hoạt động của người thứ ba có đủ khả năng và điều kiện để giải quyết các quan hệ giao dịch về bất động sản nhằm kết nối các thương vụ giao dịch về bất động sản.
1.3 Bản chất của môi giới bất động sản
Trước hết cần nhận thấy rằng môi giới là hoạt động của những nhà môi giới chuyên nghiệp. Tính chuyên nghiệp thể hiện ở sự am hiểu về pháp luật, các quy định của nhà nước về kinh doanh bất động sản. Sự am hiểu này giúp nhà môi giới tránh được các vướng mắc khi thực hiện các thương vụ.
Môi giới bất động sản là việc kết nối các thương vụ, tạo sự thấu hiểu giữa các bên. Nhà môi giới giúp những người có bất động sản và những người có nhu cầu thuê, mua kết nối được với nhau, qua đó thúc đẩy thực hiện các thương vụ.
Bản chất của môi giới bất động sản còn thể hiện đó là việc lựa chọn, sắp xếp các phương pháp, các vấn đề của thương vụ để giải quyết các thương vụ một cách nhanh chóng, hợp lý và hiệu quả nhất.
1.4 Vai trò của môi giới bất động sản
Môi giới là một trong ba tác nhân tham gia thị trường. Ba tác nhân đó bao gồm: người mua-môi giới-người bán.
Giữa người mua và người bán hay nói một cách tổng quát là giữa cung và cầu cần có môi giới vì các nguyên nhân:
- Bất động sản gắn với các quyền năng phức tạp.
- Bất động sản là loại hàng hoá khó so sánh.
- Thị trường bất động sản là thị trường không hoàn hảo.
- Người tham gia thị trường bất động sản là những người không có kinh nghiệm.
Từ đó có thể thấy môi giới giúp làm lành mạnh, minh bạch thi trường bất động sản, giúp thị trường bất động sản phát triển.
Môi giới giúp tìm ra hướng giải quyết tối ưu cho khách hàng về các vấn đề:
- Về tài chính: các loại thuế, phí, vốn vay…..
- Về giá cả: đưa ra giá cao một cách hợp lý
- Về thời gian giao dịch: thông thường thời gian để thực hiện một giao dịch về mua bán diễn ra trong khoảng từ 6 tháng đến một năm nhưng có trường hợp ngoại lệ các thương vụ chỉ diễn ra trong khoảng từ một đến hai tuần.
- Về mức độ an toàn: Qua các nhà môi giới thực sự, khách hàng sẽ tìm được những đối tác tốt, đáng tin cậy……
II. Một số vấn đề về môi giới bất động sản
2.1 Các nguyên tắc trong môi giới bất động sản
Hoạt động môi giới cần tuân thủ các nguyên tắc sau:
- Những hoạt động này cần tuân thủ pháp luật của Việt Nam. Mọi hành vi, động thái trong môi giới không được phép sai lệch.
- Môi giới phải dựu trên công bằng và minh bạch về thông tin.
- Hoạt động môi giới phải lấy mục tiêu, lợi ích của khách hàng làm định hướng, đảm bảo lợi ích của các bên khách hàng, hài hoà lợi ích của khách hàng và nhà môi giới.
- Hoạt động môi giới phải dựa trên nền tảng kiến thức chuyên môn và kinh nghiệm thực tế với ý thức trách nhiệm cao nhất.
- Hoạt động môi giới phải coi đạo đức nghề nghiệp là kim chỉ nam, là sợi chỉ đỏ xuyên suốt toàn bộ quá trình tác nghiệp.
2.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất động sản
Để đăng ký kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, các tổ chức, cá nhân cần đáp ứng đủ các điều kiện sau:
- Tổ chức, cá nhân khi kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hay hợp tác xã. Phải có vốn pháp định và đăng ký kinh doanh bất động sản theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức cá nhân khi kinh doanh dịch vụ bất động sản phải thành lập doanh nghiệp hay hợp tác xã, đăng ký kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định của pháp luật.
- Tổ chức, cá nhân khi tham gia kinh doanh dịch vụ bất động sản phải có ít nhất một người có chứng chỉ môi giới bất động sản.
- Cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật và có chứng chỉ môi giới bất động sản.
* Những yêu cầu chuyên môn
- Những thương vụ thực hiện trên thị trường bất động sản thường thu hút những khoản tiền lớn do giá trị của các bất động sản lớn vì vậy nhà môi giới nói riêng và các nhà tư vấn, định giá hay bất kỳ một ai hoạt động trong lĩnh vực cung cấp các dịch vụ cho khách hàng phải là những người ngay thẳng, chính trực và có chuyên môn cao.
- Trong xu thế phát triển hiện nay, các nhà cung cấp dịch vụ cần không ngừng tự học hỏi và liên tục hoàn thiện năng lực của mình để đáp ứng được nhu cầu ngày càng cao của khách hàng và những yêu cầu mới.
- Các tiêu chuẩn nghề nghiệp đóng vai trò quyết định. Trước tiên chúng được thiết lập để thống nhất hoạt động tác nghiệp của các nhà moi giới. Tiêu chuẩn nghề nghiệp cũng có ý nghĩa thực tiễn căn bản cho khách hàng vì nó ngầm thông báo cho khách hàng rằng họ có thể trông đợi gì từ các nhà môi giới. Thông qua đó nó cũng gây sức ép lên nhà moi giới phải đạt được những hiệu quả cao nhất cho khách hàng. Vì vậy, cần nhận thức được tầm quan trọng của các tiêu chuẩn nghề nghiệp. Các tiêu chuẩn nghề nghiệp là hết sức cần thiết đối với tất cả nhóm nghề nghiệp. Chúng giúp cho khách hàng có sự định hướng về chất lượng dịch vụ, đảm bảo tối thiểu mức dịch vụ có được và làm cho chất lượng dịch vụ được đồng đều mà không phụ thuộc vào địa điểm cung cấp dịch vụ. Từ phía người cung cấp dịch vụ, cần có ý thức rằng tiêu chuẩn nghề nghiệp không phải là cái “rào chắn” hạn chế sự tự do tác nghiệp đối với họ mà là bộ mặt, là lời giới thiệu về bản thân họ. Đây chính là một cách thức tiếp cận nghiêm túc với nghề nghiệp. Tiêu chuẩn nghề nghiệp cho phép loại trừ những hành vi cấm kị nhờ việc thống nhất những nguyên tắc hoạt động. Nó tạo điều kiện cho việc liên kết giữa những nhà môi giới, xoa dịu những bất đông hay loại bỏ những nguyên nhân gây ra chúng.
- Dịch vụ môi giới bất động sản đòi hỏi người thực hiện phải trang bị những kiến thức cơ bản khác nhau như: luật, marketing, kỹ năng đàm phán, kinh tế, kiến thức xây dựng…Để thực hiện tốt nghề nghiệp này phải có một tầm nhận thức rộng, kiến thức thích hợp. Ngoài ra, những nhà hoạt động dịch vụ còn cần chú trọng đến các yếu tố văn hoá bản thân, sự lịch thiệp, nhã nhặn và tuân thủ những nguyên tắc đạo đức chung.
- Hoạt động môi giới bất động sản là một hoạt động chuyên biệt. Để làm tốt công việc này đòi hỏi nhà môi giới phải có kiến thức rộng về nhiều lĩnh vực khoa học và xã hội. Nhà môi giới không đòi hỏi phải có trình độ đại học nhưng họ phải có một lượng kiến thức nhất định để thực hiện hợp đồng môi giới một cách trung thực, chuẩn mực và an toàn nhất. Do khả năng tiếp nhận các loại kiến thức khác nhau của mỗi người đều thường xuyên thay đổi, đồng thời sự phát triển của xã hội và nên kinh tế cũng tạo ra nhiều hoàn cảnh khác nhau nên đòi hỏi nhà môi giới phải xây dựng cho mình một tư duy linh hoạt và nhạy bén.
2.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của nghề môi giới bất động sản
2.3.1 Ảnh hưởng trực tiếp
Văn bản pháp luật có ý nghĩa quan trọng đối với môi giới bất động sản đó là luật kinh doang bất động sản có hiệu lực từ ngày 1 tháng 1 năm 2007. Tại chương IV mục 1 đã đề cập về các vấn đề liên quan đến hoạt động môi giới. Các nội dung về nguyên tắc hoạt động môi giới BĐS; nội dung môi giới BĐS; thù lao môi giới; hoa hồng môi giới; quyền và nghĩa vụ của các tổ chức, cá nhân hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS; chứng chỉ môi giới BĐS được quy định từ điều 44 đến điều 50 là những điểm có bản giúp các doanh nghiệp môi giới BĐS làm căn cứ để tiến hành hoạt động theo đúng pháp luật.
Trong luật kinh doanh BĐS cũng có quy định về việc đưa hoạt động môi giới lên sàn giao dịch và các yêu cầu cần thiết để thực hiện. Điều này đã góp phần minh bạch và công khai các thông tin có chất lượng và đang tin cậy về các bất động sản trên thị trường và cũng góp phần thức đẩy hoạt động môi giới một cách chuyên nghiệp.
Bên cạnh đó, cùng với xu hướng hội nhập kinh tế, các công ty nước ngoài đầu tư vào Việt Nam ngày càng nhiều hơn và nhu cầu về BĐS để làm văn phòng giao dịch hay nhà ở càng tăng. Đây là cơ hội lớn với các doanh nghiệp môi giới. Tuy nhiên thách thức không nhỏ đó là các công ty BĐS nước ngoài cũng thấy được sức hấp dẫn tại một thị trường đầy tiềm năng về BĐS tại Việt Nam do đó sức ép để cạnh tranh, tồn tại và phát triển đối với các doanh nghiệp kinh doanh BĐS Việt Nam là rất lớn.
2.3.2 Ảnh hưởng gián tiếp
2.3.2.1 Ảnh hưởng từ cầu BĐS
Chu kỳ phát triển kinh tế tác động đến sự phát triển của thị trường bất động sản và vì thế làm thay đổi lớn trong cung cầu về bất động sản. Tuy nhiên, tại Việt Nam trong thời gian qua xảy ra tình trạng cầu về nhà, đất lại không trùng hợp với nhịp phát triển của nên kinh tế. Vấn đề này cần được nghiên cứu và phân tích thêm.
Sự thay đổi về cầu bất động sản liên quan đến sự thay đổi về nhu cầu cũng như sức mua của kinh tế gia đình cũng như các thành phần kinh tế khác trong thị trường. Vấn đề này cũng lại phụ thuộc ở một mức độ lớn vào tỷ lệ thất nghiệp trong xã hội, mức độ đô thị hoá, mức độ tập trung dân số…..Ngoài ra, môi trường tài chính cũng ảnh hưởng mạnh đến cầu thông qua khả năng vay vốn, tín dụng, thế chấp, trái phiếu bất động sản…
2.3.2.2 Ảnh hưởng từ cung BĐS
- Cung của thị trường bất động sản liên quan đến tốc độ tăng trưởng và suy thoái của từng loại bất động sản khác nhau. Sự tăng về số lượng bất động sản, những dao động về bất động sản thông qua giá trị của bất động sản trên thị trường cũng như chi phí xây dựng và ngược lại. Nói chung, cung về bất động sản cũng phụ thuộc vào chu kỳ phát triển của nên kinh tế.
- Cung bất động sản còn phụ thuộc vào sự bùng phát trong xây dựng. Cung bất động sản cũng xuất phát từ việc giải phóng mặt bằng, quy hoạch lại đô thị. Yếu tố này làm cho trong giai đoạn chuyển đổi cơ cấu kinh tế có lượng cung về bất động sản lớn hơn giai đoạn nền kinh tế trưởng thành và ổn định.
- Cũng như cầu, cung bất động sản phụ thuộc một phần vào chính sách xã hội của Nhà nước, vào chức năng động của thị trường tài chính.
2.3.2.3 Chuyển đổi cơ cấu kinh tế
Triển vọng mang tính chiến lược cho sự phát triển của nghề môi giới bất động sản chính là sự thay đổi cơ cấu phát triển ngành trong nền kinh tế quốc dân. Kết quả của nó là sự thay đổi cơ cấu cung và cầu bất động sản. Hai mảng yếu tố lớn có ảnh hưởng đến sự thay đổi này là cơ cấu kinh tế trong nước và quốc tế.
Để đáp ứng nhu cầu công nghiệp hoá và hiện đại hoá của đất nước, nhiều khu công nghiệp mới đã và đang được tién hành xây dựng. Nhiều người dân đã bỏ tiền mua các mảnh đất tại các khu đô thị ven Hà Nội như ở Hưng Yên, Hà Tây… họ hi vọng vào khoản lợi nhuận từ việc bán lại các mảnh đất đó. Tuy nhiên việc mua bán bất động sản không đơn giản và không phải lúc nào cũng thuận lợi bởi sự hạn chế về thông tin trong thị trường. Bởi vậy họ tìm đến công ty để giúp bán được bất động sản của mình nhanh chóng với gia phù hợp nhất. Tuy nhiên công ty mới chỉ hoạt động trên địa bàn Hà Nội mà chưa hoạt động sang các vung lân cận nên không thể đáp ứng được nhu cầu của những đối tượng này.
Trong tương lai, công ty có thể nghiên cứu xác định năng lực của mình để cân nhắc có nên tham gia vào khu vực đó hay không. Tránh bỏ ngỏ một thị trường tiềm năng.
2.1.4 Tham gia các hiệp hội nghề nghiệp
Các nhà hoạt động trong lĩnh vực môi giới BĐS cũng nên quan tâm tới việc tổ chức các cuộc hội thảo, hội nghị về môi giới BĐS. Những cuộc hội thảo này sẽ tạo điều kiện cho các doanh ngiệp, các nhà môi giới được bàn luận sâu hơn và rõ nét hơn về hoạt thực trạng hoạt động môi giới ở nước ta. Các cuộc gặp gỡ này cũng góp phần tạo dựng nên các mối quan hệ, các mạng lưới hoạt động lớn mạnh.
Bên cạnh đó, cũng cần thành lập hiệp hội môi giới BĐS để các nhà môi giới cùng đề ra những quy tắc, quy định cho hoạt động nghề nghiệp của mình giúp cho hoạt động môi giới có khuôn khổ và chuyên nghiệp hơn.
2.2 Giải pháp về tài chính
Song song cùng với hoat động môi giới cho thuê và môi giới mua bán, Tân Long cũng tiến hành mua lại một phần các dự án để đầu tư. Việc mua lại các dự án hay một phần các dự án cũng đòi hỏi công ty phải huy động được một lượng vốn đủ lớn và ổn định. Bên cạnh nguồn vốn tự có của mình, công ty có thể sử dụng nguòn vốn từ vay ngân hàng. Với một công ty nhỏ thì việc vay một lượng vốn lớn để đầu tư là không dễ vì vậy công ty cần tạo dựng mối quan hệ và niềm tin với các ngân hàng để có thể huy động được nguồn vốn có tính an toàn.
Kết luận
Môi giới BĐS là hoạt động mới tại Việt Nam tuy nhiên đó là lĩnh vực hấp dẫn. Phát triển hoạt động môi giới một cách chuyên nghiệp góp phần thúc đẩy thị trường BĐS và qua đó góp phần thúc đẩy nền kinh tế quốc dân.
Hoạt động môi giới BĐS tại Việt Nam mới được hình thành một cách hợp pháp nên vẫn còn nhiều điểm khúc mắc do vậy cần có nhiều biện pháp đồng bộ để hoàn thiện hoạt động này.
Công ty TNHH đầu tư và dịch vụ Tân Long là công ty hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản, trong đó công ty tập trung phát triển nhất vào lĩnh vực môi giới cho thuê căn hộ, biệt thự cho người nước ngoài. Qua tám năm hoạt động, công ty đã đạt được những kết quả tương xứng với quy mô và phạm vi hoạt động của mình. Với lợi thế chủ đạo về môi giới thuê và cho thuê bất động sản làm nhà ở, làm văn phòng thay mặt cho các công ty hay nhà cho các đại sứ quán….đã tạo được chỗ đứng và hình ảnh của mình trong lĩnh vực này so vói các doanh nghiệp khác trên thị trường. Công ty đã thành công ở nhiều khu vực như: Khu đô thị Trung Hoà Nhân Chính, Khu đô thị Cibutra và nhiều toà nhà lớn như The Manor, M3 M4 Nguyễn Chí Thanh, Pacific, D5 Cầu Giấy ….Tuy nhiên công ty vẫn còn chưa đi sâu và chuyên nghiệp trong các lĩnh vực môi giới mua bán.
Trong điều kiện nền kinh tế thị trường phát triển mạnh mẽ ở nước ta hiện nay cũng như xu thế đối thoại và hội nhập trên toàn thế giới, công ty cần không ngừng nỗ lực để tồn tại, phát triển và hoàn thiện, để thực hiện được mục tiêu chiến lược lâu dài của minh.
Với khả năng của mình và một chiến lược phát triển phù hợp, trong tương lai Tân Long sẽ trở thành doanh nghiệp mạnh trong hoạt động môi giới BĐS.
TÀI LIỆU THAM KHẢO
- Giáo trình Thị trường bất động sản – PGS.TS Hoàng Văn Cường
- Bài giảng môn Môi giới bất động sản – TS. Nguyễn Minh Ngọc
- Bài giảng môn Quản lý nhà nước về bất động sản – GS. TSKH Lê Đình Thắng
- Báo điện tử Vietnamnet, Vnexpress
- Các tài liệu của công ty bất động sản Tân Long
- Các văn bản pháp luật: Luật kinh doanh Bất động sản, Luật doanh nghiệp…..
MỤC LỤC
LỜI MỞ ĐẦU………………………………………………………………1
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN…………………………………………………………………3
I. Tổng quan về bất động sản………………………………………………..3
1.1 Một số khái niệm liên quan……………………………………………...3
1.1.1 Môi giới………………………………………………………………..3
1.1.2 Bất động sản…………………………………………………………...3
1.2 Sự cần thiết của hoạt động môi giới bất động sản……………………….4
1.3 Bản chất của môi giới bất động sản …………………………………….5
1.4 Vai trò của môi giới bất động sản ……………………………………....5
II. Một số vấn đề về môi giới bất động sản …………………………………6
2.1 Các nguyên tắc trong môi giới bất động sản ……………………………6
2.2 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới và yêu cầu chuyên môn của nhà môi giới bất động sản ……………………………………………………….6
2.3 Những yếu tố ảnh hưởng đến sự phát triển của nghề môi giới bất động sản …………………………………………………………………………...8
2.3.1Ảnh hưởng trực tiếp …………………………………………………...8
2.3.2 Ảnh hưởng gián tiếp ………………………………………………….9
2.3.2.1 Ảnh hưởng từ cầu BĐS …………………………………………….9
2.3.2.2 Ảnh hưởng từ cung BĐS …………………………………………..10
2.3.2.3 Chuyển đổi cơ cấu kinh tế …………………………………………10
2.3.2.4 Khả năng tài chính ……………………………………………… ...12
2.3.2.5 Sự bất ổn tự nhiên của thị trường BĐS …………………………....12
2.3.2.6 Ảnh hưởng của công nghệ thông tin ………………………………13
III. Quy trình và kỹ năng môi giới bất đống sản ..........................................13
3.1 Thu thập thông tin về cung, cầu bất động sản .........................................13
3.1.1 Nguồn cung bất động sản ....................................................................13
3.1.2 Thông tin về cầu bất động sản .............................................................15
3.2Xác định đối tượng và các bên tham gia thương vụ ................................16
3.2.2 Xác định đối tượng thương vụ .........................................................16
3.2.2 Xác định các bên tham gia thương vụ .................................................20
3.2.2.1 Người mua và khả năng tài chính .....................................................20
3.2.2.2 Người thuê ........................................................................................22
3.2.2.3 Chủ sở hữu- người cho thuê ............................................................22
3.2.2.4 Chủ sở hữu- người bán ....................................................................23
3.3 Lập hồ sơ thương vụ môi giới ...........................................................23
3.4 Thời hạn và những bước thực hiện thương vụ môi giới ....................25
3.4.1 Thời hạn thực hiện thương vụ môi giới ...............................................25
3.4.2 Các bước hoạt động điển hình của nhà môi giới ................................27
3.4.2.1 Tìm kiếm thông tin ...........................................................................27
3.4.2.2 Xử lý thông tin .................................................................................27
3.4.2.3 Giao dịch với khách hàng .................................................................28
3.4.2.4 Kết thúc thương vụ ...........................................................................28
3.5. Kỹ năng môi giới bất động sản .............................................................28
3.5.1 Kỹ năng soạn thảo hợp đồng ...............................................................28
3.5.1.1 Hợp đồng dịch vụ môi giới ..............................................................28
3.5.1.2. Hợp đồng khởi điểm ........................................................................30
3.5.1.3 Hợp đồng chính thức ........................................................................33
3.5.2 Kỹ năng thu thập thông tin …………………………………………..33
3.5.2.1 Thu thập thông tin về bất động sản ………………………………..33
3.5.2.2 Thu thập thông tin từ khách hàng ………………………………….35
3.5.3. Kỹ năng xử lí và quản lí thông tin ......................................................37
3.5.4. Kỹ năng giao dịch với khách hàng ………………………………….40
3.5.4.1 Kỹ năng giao dịch trực tiếp ..............................................................40
3.5.4.2. Kỹ năng thư thoại ............................................................................42
4. Một số loại hình môi giới …………………………………………….42
4.1 Môi giới mua BĐS ……………………………………………………..42
4.2 Môi giới bán BĐS ……………………………………………………...43
4.2.1 Môi giới bán BĐS nhà ở ……………………………………………43
4.2.2 Bán nhà chung cư …………………………………………………...46
4.2.3 Bán bất động sản thương mại và công nghiệp ………………………47
4.3 Môi giới thuê và cho thuê bất động sản ……………………………….49
4.4 Môi giới cho nhà đầu tư ………………………………………………49
5 Kinh nghiệm của một số nước trên thế giới ............................................53
5.1 Nghề môi giới tại Thuỵ Điển …………………………………………..53
5.2 Nghề môi giới tại Ba Lan ………………………………………………55
5.3 Kinh nghiệm đào tạo nghề môi giới tại Thượng Hải, Trung Quốc …….58
CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TÂN LONG…………………………....................60
I. Quá trình hình thành và phát triển ………………………………………60
1.1 Quá trình hình thành………………………………………………...60
1.2 Chức năng và nhiệm vụ ……………………………………………......61
1.2.1 Chức năng …………………………………………………………....61
1.2.2 Nhiệm vụ …………………………………………………………….61
1.3. Cơ cấu tổ chức ……………………………………………………..61
1.3.1 Phòng Marketing …………………………………………………….62
1.3.2 Phòng kinh doanh ……………………………………………………62
1.3.3 Phòng nhân sự ……………………………………………………….63
1.3.4 Ban giám đốc ………………………………………………………...63
1.4. Cơ sở vật chất kỹ thuật ………………………………………………..63
1.5. Mạng lưới khu vực ……………………………………………………63
1.5.1 Văn phòng chính số 49 Âu Cơ ……………………………………...64
1.5.2 Văn phòng chi nhánh Nam Trung Yên ……………………………..64
II. Thực trạng hoạt động môi giới tại công ty bất động sản Tân Long ........64
2.1 Thị trường hoạt động …………………………………………………...64
2.2 Ngành kinh doanh ……………………………………………………..65
2.2.1 Công ty cung cấp dịch vụ môi giới cho các đối tượng có nhu cầu thuê, cho thuê, mua, bán bất động sản………………………………………….. 65
2.2.2 Đầu tư mua lại các dự án…………………………………………… 65
2.2.3 Mua lại các bất động sản để cho thuê ……………………………....65
2.2.4 Cung cấp các dịch vụ khác ………………………………………….66
2.2.5 Kết hợp hoạt động cùng các công ty khác …………………………...66
2.3 Cơ sở tiến hành hoạt động môi giới tại công ty BĐS Tân Long ………66
2.3.1 Những quy định của pháp luật ………………………………………66
2.3.2 Những tiêu chuẩn nghề nghiêp ………………………………………66
2.3.3 Kinh nghiệm hoạt động ……………………………………………...67
2.4 Kết quả hoạt động ……………………………………………………..67
2.5. Các yếu tố tác động tới hoạt động của công ty ……………………….67
2.5.1 Tác động của thị trường ……………………………………………..67
2.5.2 Tác động của Nhà nước ……………………………………………...69
2.6. Thuận lợi và khó khăn của công ty …………………………………...71
2.6.1Thuận lợi ……………………………………………………………..71
2.6.1.1 Những thuận lợi từ bản thân doanh nghiệp ………………………..71
2.6.1.2 Thuận lợi do khách quan mang lại ………………………………...72
2.6.2 Khó Khăn …………………………………………………………...73
III. Quy trình tiến hành hoạt động môi giới thuê BĐS tại công ty BĐS Tân Long ……………………………………………………………………….74
3.1 Tìm thông tin về các BĐS có nhu cầu cho thuê trên thị trường ……….74
3.2 Tìm kiếm khách hàng có nhu cầu thuê ………………………………...76
3.3 Kết hợp hai nguồn khách hàng ………………………………………...77
3.4 Các hoạt động hỗ trợ …………………………………………………..85
IV. Đánh giá về hoạt động môi giới tại công ty TNHH đầu tư và dịch vụ Tân Long ……………………………………………………………………….85
4.1 Ưu điểm ………………………………………………………………..85
4.2 Hạn chế ………………………………………………………………...86
4.3 Nguyên nhân …………………………………………………………..86
CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN HOẠT ĐỘNG MÔI GIỚI TẠI CÔNG TY BẤT ĐỘNG SẢN TÂN LONG ……………………………………………………………………..87
I. Phương hướng mục tiêu chiến lược của công ty ………………………..87
1.1 Phương hướng, mục tiêu hoạt động ……………………………………87
1.2 Tổ chức triển khai thực hiện chiến lược hoạt động kinh doanh ……….88
II. Ý kiến đề xuất nhằm nâng cao hiệu quả hoạt động môi giới …………..89
2.1 Giải pháp về hướng hoạt động ………………………………………...89
2.1.1 Hoàn thiện chiến lược về môi giới mua bán ……………………....89
2.1.2 Phát triển hoạt động trong thị trường chứng khoán ………………...89
2.1.3 Mở rộng hoạt động kinh doanh sang địa bàn một số tỉnh lân cận Hà Nội …………………………………………………………………………90
2.1.4 Tham gia các hiệp hội nghề nghiệp ………………………………….90
2.2 Giải pháp về tài chính ………………………………………………….91
KẾT LUẬN ……………………………………………………………….91
Tài liệu tham khảo …………………………………………………………92
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links
Last edited by a moderator: