Chia sẻ luận văn, tiểu luận ngành kinh tế miễn phí
Nội quy chuyên mục: - Hiện nay có khá nhiều trang chia sẻ Tài liệu nhưng mất phí, đó là lý do ket-noi mở ra chuyên mục Tài liệu miễn phí.

- Ai có tài liệu gì hay, hãy đăng lên đây để chia sẻ với mọi người nhé! Bạn chia sẻ hôm nay, ngày mai mọi người sẽ chia sẻ với bạn!
Cách chia sẻ, Upload tài liệu trên ket-noi

- Những bạn nào tích cực chia sẻ tài liệu, sẽ được ưu tiên cung cấp tài liệu khi có yêu cầu.
Nhận download tài liệu miễn phí


Để Giúp ket-noi mở rộng kho tài liệu miễn phí, các bạn hảo tâm hãy Ủng hộ ket-noi
ket-noi sẽ dùng số tiền được ủng hộ để mua tài liệu chia sẻ với các bạn
By metquyen256
#930642

Download miễn phí Chuyên đề Công tác định giá bất động sản thế chấp tại Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Hà Nội - Thực trạng và giải pháp





MỤC LỤC

LỜI NÓI ĐẦU 1

CHƯƠNG 1: CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ 3

1. Bất Động Sản 3

1.1.Bất Động Sản và những thuộc tính của bất động sản 3

1.1.1.Khái niệm: 3

1.1.2. Thuộc tính của bất động sản 3

1.1.3.Đặc trưng của bất động sản 4

1.1.4. Tài sản thực 4

1.1.5. Các quyền về bất động sản 4

1.1.6. Giá trị của bất động sản 5

1.1.7. Các đặc điểm của giá trị bất động sản 6

1.1.8. Giá trị thị trường bất động sản: 7

1.2. Các yếu tố tác động đến giá trị của bất động sản 7

2. Định giá bất động sản 11

2.1.Khái niệm 11

2.2. Mục đích của thẩm định giá bất động sản 11

2.3. Nguyên tắc định giá bất động sản: 12

2.3.1. Nguyên tắc sử dụng tối ưu: 12

2.3.2. Nguyên tắc cung - cầu 13

2.3.3. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản. 13

2.3.4. Nguyên tắc thay đổi 14

2.3.5. Nguyên tắc cân đối 15

2.3.6. Nguyên tắc phù hợp 16

2.3.7. Nguyên tắc cạnh tranh 16

2.3.8. Nguyên tắc đóng góp 18

2.3.9. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi 18

2.3.10. Nguyên tắc tăng, giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác 18

2.3.11. Nguyên tắc thay thế 19

2.3.12. Nguyên tắc dự báo trước 19

2.3.13. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất 20

2.4. Các phương pháp thẩm định giá bất động sản 21

2.5. Quy trình định giá bất động sản. 21

3. Định giá bất động sản thế chấp. 22

3.1. Vai trò của thế chấp bất động sản trong phát triển kinh tế-xã hội 22

3.2. Phân loại bất động sản thế chấp. 23

3.3. Các tiêu chuẩn của một bất động sản thế chấp. 23

3.4. Các phương pháp thường áp dụng trong định giá bất động sản thế chấp. 24

3.4.1. Phương pháp so sánh trực tiếp 24

3.4.2. Phương pháp chi phí 27

3.4.3. Phương pháp thu nhập 33

CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM 44

1. Một số nét khái quát về ngân hàng Techcombank. 44

1.1. Lịch sử hình thành và phát triển 44

1.2. Những hoạt động chính của Techcombank trong những năm qua. 47

1.2.1. Dịch vụ ngân hàng cá nhân: 47

1.2.2. Huy động vốn từ doanh nghiệp: 49

1.2.3. Hoạt động tín dụng: 49

1.3. Phương hướng hoạt động của Techcombank tới năm 2010: 55

2. Tình hình định giá bất động sản thế chấp tại Techcombank hiện nay. 56

2.1. Định giá quyền sử dụng đất: 56

2.2. Định giá tài sản gắn liền với đất. 59

3. Kết quả hoạt động định giá trong thời gian qua 64

4. Đánh giá chung. 66

4.1. Thuận lợi 66

4.2. Khó khăn: 66

CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO CHẤT LƯỢNG CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ TẠI NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI CỔ PHẦN KỸ THƯƠNG VIỆT NAM 68

1. Đẩy mạnh việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. 68

2.Thành lập một cơ quan của chính phủ chuyên trách quản lý bất động sản 69

3.Tiếp tục xây dựng và hoàn thiện các chính sách pháp lý có liên quan đến công tác định giá bất động sản. 70

4.Tăng cường công tác đạo tạo chuyên môn nghiệp vụ, kỹ thuật định giá bất động sản thế chấp cho cán bộ làm công tác định giá. 70

KẾT LUẬN 72

DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 73

 

 





Để DOWNLOAD tài liệu, xin trả lời bài viết này, mình sẽ upload tài liệu cho bạn ngay.

Ketnooi - Kho tài liệu miễn phí lớn nhất của bạn


Ai cần tài liệu gì mà không tìm thấy ở Ketnooi, đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí

Tóm tắt nội dung tài liệu:


ự nhiên làm bất động sản hư hỏng hay do lạc hậu về chức năng sử dụng hay những thay đổi khác về kinh tế, xã hội, môi trường của vùng làm cho giá trị bất động sản bị giảm giá.
Phương pháp chi phí được xem là phương pháp tổng hợp bởi 2 phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp được áp dụng để định giá đất và phương pháp chi phí được áp dụng để xác định giá đối với các công trình gắn liền với đất. Khi sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp để định giá đất, thửa đất được coi là đất trống (đất chưa có công trình kiến trúc hay cây lâu năm trên đó, để đơn giản trong trình bầy, sau đây chúng ta chỉ đề cập đến loại công trình kiến trúc). Việc định giá sẽ trở nên đơn giản hơn bởi vì trên thực tế có rất nhiều thửa đất tương tự đã được chuyển nhượng. Khi sử dụng phương pháp chi phí để xác định giá đối với công trình gắn liền với đất (nhà), một điều thường xẩy ra là không phải công trình nào cũng mới xây dựng và đưa vào sử dụng, mà phần lớn chúng đã cũ. Vì vậy, người ta phải tìm những công trình xây mới, vừa đưa vào sử dụng tương tự như công trình chủ thể để thay thế công trình chủ thể. Chi phí để xây mới tài sản thay thế được gọi là chi phí thay thế. Việc xác định giá tài sản chủ thể sẽ trở nên đơn giản hơn bằng cách căn cứ chi phí xây mới công trình so sánh và thời gian tài sản chủ thể đã từng tồn tại để xác định giá trị khấu hao (tức phần giá trị đã tổn thất do nhiều nguyên nhân). Giá trị tài sản chủ thể (công trình) là hiệu của chi phí thay thế với giá trị khấu hao; giá trị của bất động sản (đất và công trình) chính là tổng giá trị đất và chi phí thay thế đã được khấu hao.
3.4.2.2. Công thức tính giá thành bất động sản
Công thức tính giá thành đơn giản:
GBĐS= GĐ + GCT (3)
Trong đó:
* GBĐS là giá trị bất động sản;
* GĐ là giá trị đất;
* GCT là tổng chi phí xây dựng công trình.
Giá trị đất (GĐ) và tổng chi phí xây dựng (GCT) trong công thức (3) được xác định theo công thức sau:
GĐ= SĐ X GĐC (4) Và GCT= SCT x GCTC (5)
Từ công thức (3) (4) (5) ta rút ra công thức tổng quát sau đây:
GBĐS= (SĐ X GĐC) + (SCT x GCTC) (6)
Trong đó:
* SĐ là số mét vuông đất;
* GĐC là giá chuẩn cho (1m²) đất;
* SCT là diện tích sàn sử dụng (m²);
* GCTC là đơn giá chuẩn cho (1m²)sàn sử dụng.
Cũng có thể tiến hành một số bổ sung cho công thức (6) khi điều kiện và mức độ sẵn có của số liệu cho phép. Ví dụ, M có thể nhân với một lượng điều chỉnh do lạm phát để cho chi phí xây dựng tăng lên sau khi biết ngày công bố tài liệu ghi chép về chi phí xây dựng và mức lạm phát trong khoảng thời gian từ ngày công bố số liệu ghi chép nói trên đến ngày tính đơn giá, hay có thể có một lượng điều chỉnh cho thành phần L để phản ảnh hình thể khác thường của thửa đất hay kích thước, qui mô của thửa đất hay một thị hiếu đối với đất đai đang được thị trường thịnh hành.
. Công thức tính giá thành phức tạp:
P1= P - G (kh)
GĐ = GBĐS - P1
(7)
Trong đó:
* P là Chi phí thay thế
* G (kh) là giá trị khấu hao
* P1 là chi phí thay thế đã khấu hao
* GĐ là giá trị đất
* GBĐS là giá thị trường của bất động sản được thay thế
P’1= P’ - G (kh)
GĐ = GBĐS’ - P’1
(8)
Trong đó:
* P’ là chi phí tái tạo
* G (kh) là giá trị khấu hao
* P’1 là chi phí tái tạo đã khấu hao
* GĐ là giá trị đất
* GBĐS’là giá thị trường của bất động sản được tái tạo.
3.4.2.3. Cơ sở khoa học của phương pháp
Phương pháp giá thành dựa theo “Nguyên tắc thay thế”: Không có bất động sản chủ thể nào mà giá trị của nó lớn hơn chi phí thay thế của một bất động sản tương tự (bất động sản so sánh) có cùng tính hữu dụng và vị trí thuận lợi như nhau và có thể mua bán được ngay mà không cần chờ đợi. Nếu bất động sản thay thế ở thời điểm hiện tại là mới, thì chi phí để tạo ra nó sẽ gần giống như giá thành xây dựng mới (vì có thể phải trừ một khoản tiền cho việc sử dụng vốn trong thời gian cần thiết xây dựng công trình). Nếu bất động sản thay thế ở thời điểm hiện tại là cũ thì khi khấu hao phần giá trị bị giảm sẽ phải xác định phạm vi và mức độ khấu hao, trong trường hợp đó, bất động sản cũ cần được xem nó không phải là một sự thay thế hoàn hảo cho bất động sản mới.
Có nhiều cách phản ánh chi phí (giá thành) xây dựng công trình thay thế, đôi khi chi phí của một công trình thay thế được xác định theo từng hạng mục, nhưng thông thường chi phí đó được tính theo diện tích mét vuông (m²) sàn sử dụng của các loại và kiểu công trình xây dựng khác nhau. Những thông tin về chi phí nói trên có thể do cơ quan định giá bất động sản lập riêng cho từng vùng trên cơ sở các kết quả điều tra cập nhật mà có, hay mua từ các công ty chuyên cung cấp loại thông tin này.
Như vậy, xác định chi phí công trình thay thế và giá trị khấu hao công trình thay thế đó trong trường hợp nó đã cũ là những nội dung quan trọng của phương pháp chi phí. Trong thực tế, ngoài thuật ngữ chi phí thay thế còn có thuật ngữ chi phí tái tạo, hai thuật ngữ này thường được dùng lẫn, nhưng chúng có những ý nghĩa khác nhau. Để tránh sự lẫn lộn khi sử dụng, cần hiểu rõ bản chất và nội dụng của các thuật ngữ nói trên.
Chi phí thay thế: Là chi phí để tạo ra một bất động sản thay thế có cùng giá trị sử dụng và thuận tiện giống như bất động sản được thay thế. Chi phí thay thế sử dụng giá vật tư theo giá thị trường hiện thời và loại vật tư để thay thế không đòi hỏi phải giống như vật tư của bất động sản được thay thế.
Chi phí tái tạo: Là chi phí để tái tạo bản sao chính xác của một bất động sản nào đó (bất động sản được tái tạo). Chi phí tái tạo sử dụng giá vật tư theo giá thị trường hiện thời và loại vật tư để tái tạo phải giống một cách tương đối loại vật tư của công trình được tái tạo.
Khấu hao: Là phần tổn thất về giá trị do bất kì nguyên nhân nào. Có 2 loại khấu hao:
- Khấu hao tự nhiên: Là tổn thất giá trị do tác động bởi lực lượng tự nhiên (tác động vật lý, hoá học) làm mài mòn, nứt, rách vv...
- Khấu hao do lạc hậu: Là tổn thất về giá trị do các nguyên nhân ngoài sự giảm giá, tính lạc hậu bao gồm lạc hậu về chức năng và lạc hậu về kinh tế.
+ Lạc hậu về chức năng: Là tổn thất về giá trị do các điều kiện nội tại của bất động sản như kích thước, kiểu dáng, thiết kế, sự bất tiện, hay thiết bị lạc hậu gây ra.
+ Lạc hậu về kinh tế: Là tổn thất về giá trị do điều kiện khách quan ngoài bất động sản như sự thay đổi về điều kiện môi trường, những thay đổi về luật pháp hay các điều kiện kinh tế khác gây ra.
3.4.2.4. Đối tượng, phạm vi và yêu cầu của phương pháp
Đối tượng
Phương pháp chi phí được áp dụng để định giá cho tất cả các loại bất động sản. Tuy nhiên, phương pháp này thường được áp dụng để định giá những bất động sản đặc biệt, ít được giao dịch trên thị trường như các công sở, bệnh viện, trường học, nhà thờ, đền chùa, v.v... nhằm xác định giá trị đền bù thiệt hại công trình do phải dì bỏ chuyển đến...
Kết nối đề xuất:
Learn Synonym
Advertisement