Ciao_NaiDin
New Member
Download miễn phí Đề tài Cơ sở lý luận về thế chấp Bất Động Sản
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1
I. Tài sản thế chấp và vai trò của thế chấp Bất Động Sản trong phát triển kinh tế xã hội. 1
1. Khái niện và các hình thức thế chấp Bất Động Sản. 1
2. Tiêu chuẩn của Bất Động Sản thế chấp. 4
3. Vai trò của thế chấp Bất Động Sản trong phát triển kinh tế xã hội. 4
II. Cơ sở của định giá Bất Động Sản thế chấp. 6
1. khái niện và sự cần thiết phải định giá Bất Động Sản thế chấp. 6
2. Căn cứ để định giá Bất động sản. 8
Trong Bất động sản chi phí cơ hội được thể hiện dưới nhiều hình thức, ta hãy xem xét hai trường hợp sau: 8
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản. 9
II. Nguyên tắc và các bước tiến hành định giá Bất động sản. 10
1. Nguyên tắc định giá. 10
2. Các bước tiến hành khi định giá. 11
IV. Các phương pháp định giá Bất động sản. 13
1. Phương pháp so sánh. 14
2. phương pháp chi phí 16
3. phương pháp đầu tư. 19
I. Tài sản thế chấp và vai trò của thế chấp Bất Động Sản trong phát triển kinh tế xã hội.
1. Khái niện và các hình thức thế chấp Bất Động Sản.
a. Khái niện: Để phân loại tài sản trong quyền sở hữu, người ta chia tài sản thành 2 loại: Bất Động Sản và Động Sản. Thuật ngữ Bất Động Sản và Động Sản đã và đang được sử dụng rộng rãi và được ghi nhận ở hầu hết các bộ luật theo hệ thống phát luật thành văn. Hầu hết các khái niện Bất Động Sản giữa các nước đều có sự thống nhất. Mặc dù vậy, khi xác định các tài sản cấu thành Bất Động Sản còn có sự khác nhau ở một mức độ nhất định, tuy rằng không nhiều.
Ở nước ta, trước khi ban hành Bộ luật Dân sự năm 1995, chúng ta rất ít khi sử dụng thuật ngữ Bất Động Sản và Động Sản mà sử dụng thuật ngữ Tài sản cố định và tài sản lưu động trong quản lý và hoạt động kinh tế. Theo thông lệ và tập quán quốc tế cũng như dựa vào đặc tính tự nhiên của tài sản và đạc tính địa lý của tài sản, Bộ luật Dân sự đã phân chia tài sản thành Bất Động Sản và Động Sản.
Tại điều 172, Bộ luật Dân sự đưa ra khái niện về tài sản như sau: “tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản”. Theo khái niện này thì tài sản được xem xét với tư cách là khách thể quyền sở hữu và là một phạm trù pháp lý, thoả mãn nhu cầu nào đó của con người, là một bộ phận của thế giới vật chất, có đặc trưng giá trị và trở thành đối tượng của giao lưu dân sự. Vật có thực là tài sản tồn tại hiện thực và những vật chắc chắn sẽ có như: lợi tức, hoa lợi… Cũng trong Bộ luật Dân sự, tại điều 181 đã xác định khái niệm Bất Động Sản và Động Sản như sau:
1. Bất Động Sản là các tài sản không di, dời được bao gồm:
a. Đất đai;
b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d. Các tài sản khác do phát luật quy định;
2. Động Sản là những tài sản không phải là Bất Động Sản”.
Cách phân loại trên đây là phù hợp với yêu cầu của công tác phân loại và hoạt động sản xuất kinh doanh. đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của Bất Động Sản. Theo quy định của phát luật, các loại tài sản đó phải được đăng ký nhằm bảo đảm việc kiểm tra, kiểm soát của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Nhưng khi đề cập đến vấn đề định giá Bất Động Sản thì khái niệm trên có còn phù hợp nữa không bởi vì khi định giá Bất Động Sản ta chỉ quan tâm tới tài sản thực của Bất Động Sản; do đó, ta có thể định nghĩa: “tài sản thực của Bất Động Sản là các lợi ích, các quyền hiện hữu nằm trong Bất Động Sản”. ở đây quyền lớn hay nhỏ phụ thuộc quy mô, mức độ và bản chất của các quyền nhưng thường thì quyền trong Bất Động Sản luôn thay đổi. Do đó, ta có định nghĩa: “Bất Động Sản bao gồm tập hợp các quyền hiện hữu trong Bất Động Sản”. ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, còn nhà thì đa dạng hoá các hình thức sở hữu. Do vậy, thực chất của thế chấp Bất Động Sản ở nước ta là việc thế chấp QSHN và QSDĐ.
Ngày nay, thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng đang là một trong các biện pháp thực hiện hợp đồng tín dụng. Hoạt động thế chấp của ngân hàng tạo ra một thị trường vốn đất đai và đang dần đưa đất đai tham gia vào thị trường Bất Động Sản. Nó là vấn đề khách quan tồn tại trong cơ chế thị trường, không chỉ đáp ứng nhu cầu luân chuyển vốn của nhân dân, cá nhân, tổ chức sản xuất kinh doanh, mà còn đáp ứng nhu cầu luân chuyển vốn của các TCTD, ngân hàng thương mại… đồng thời nó còn gíp cho các TCTD, các ngân hàng thương mại tránh được rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn. Việc thế chấp Bất Động Sản để vay vốn chính là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là Bất Động Sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi vay và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp).
b. Các hình thức thế chấp Bất Động Sản.
Thế chấp Bất Động Sản được coi là hoạt động bảo đảm chắc chắn của nghiệp vụ cho vay của các TCTD, các ngân hàng. tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng bao gồm các loại sau:
1. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
2. Giá trị QSDĐ theo quy định tại NĐ79/ NĐ- CP ngày 1/11/2001 của Chính phủ.
3. Tàu biển theo quy định của Bộ luật Hàng Hải Việt Nam, tàu bay theo quy định của luật hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp.
4. tài sản hình thành trong tương lai là Bất Động Sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các Bất Động Sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận.
5. Các tài sản khác theo quy định của phát luật.
Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vậy phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trường hợp thế chấp một phần Bất Động Sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
CHƯƠNG I: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1
I. Tài sản thế chấp và vai trò của thế chấp Bất Động Sản trong phát triển kinh tế xã hội. 1
1. Khái niện và các hình thức thế chấp Bất Động Sản. 1
2. Tiêu chuẩn của Bất Động Sản thế chấp. 4
3. Vai trò của thế chấp Bất Động Sản trong phát triển kinh tế xã hội. 4
II. Cơ sở của định giá Bất Động Sản thế chấp. 6
1. khái niện và sự cần thiết phải định giá Bất Động Sản thế chấp. 6
2. Căn cứ để định giá Bất động sản. 8
Trong Bất động sản chi phí cơ hội được thể hiện dưới nhiều hình thức, ta hãy xem xét hai trường hợp sau: 8
3. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị Bất động sản. 9
II. Nguyên tắc và các bước tiến hành định giá Bất động sản. 10
1. Nguyên tắc định giá. 10
2. Các bước tiến hành khi định giá. 11
IV. Các phương pháp định giá Bất động sản. 13
1. Phương pháp so sánh. 14
2. phương pháp chi phí 16
3. phương pháp đầu tư. 19
I. Tài sản thế chấp và vai trò của thế chấp Bất Động Sản trong phát triển kinh tế xã hội.
1. Khái niện và các hình thức thế chấp Bất Động Sản.
a. Khái niện: Để phân loại tài sản trong quyền sở hữu, người ta chia tài sản thành 2 loại: Bất Động Sản và Động Sản. Thuật ngữ Bất Động Sản và Động Sản đã và đang được sử dụng rộng rãi và được ghi nhận ở hầu hết các bộ luật theo hệ thống phát luật thành văn. Hầu hết các khái niện Bất Động Sản giữa các nước đều có sự thống nhất. Mặc dù vậy, khi xác định các tài sản cấu thành Bất Động Sản còn có sự khác nhau ở một mức độ nhất định, tuy rằng không nhiều.
Ở nước ta, trước khi ban hành Bộ luật Dân sự năm 1995, chúng ta rất ít khi sử dụng thuật ngữ Bất Động Sản và Động Sản mà sử dụng thuật ngữ Tài sản cố định và tài sản lưu động trong quản lý và hoạt động kinh tế. Theo thông lệ và tập quán quốc tế cũng như dựa vào đặc tính tự nhiên của tài sản và đạc tính địa lý của tài sản, Bộ luật Dân sự đã phân chia tài sản thành Bất Động Sản và Động Sản.
Tại điều 172, Bộ luật Dân sự đưa ra khái niện về tài sản như sau: “tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ trị giá được bằng tiền và các quyền tài sản”. Theo khái niện này thì tài sản được xem xét với tư cách là khách thể quyền sở hữu và là một phạm trù pháp lý, thoả mãn nhu cầu nào đó của con người, là một bộ phận của thế giới vật chất, có đặc trưng giá trị và trở thành đối tượng của giao lưu dân sự. Vật có thực là tài sản tồn tại hiện thực và những vật chắc chắn sẽ có như: lợi tức, hoa lợi… Cũng trong Bộ luật Dân sự, tại điều 181 đã xác định khái niệm Bất Động Sản và Động Sản như sau:
1. Bất Động Sản là các tài sản không di, dời được bao gồm:
a. Đất đai;
b. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó;
c. Các tài sản khác gắn liền với đất đai;
d. Các tài sản khác do phát luật quy định;
2. Động Sản là những tài sản không phải là Bất Động Sản”.
Cách phân loại trên đây là phù hợp với yêu cầu của công tác phân loại và hoạt động sản xuất kinh doanh. đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng và các tài sản gắn liền với đất đai là những loại chủ yếu của Bất Động Sản. Theo quy định của phát luật, các loại tài sản đó phải được đăng ký nhằm bảo đảm việc kiểm tra, kiểm soát của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Nhưng khi đề cập đến vấn đề định giá Bất Động Sản thì khái niệm trên có còn phù hợp nữa không bởi vì khi định giá Bất Động Sản ta chỉ quan tâm tới tài sản thực của Bất Động Sản; do đó, ta có thể định nghĩa: “tài sản thực của Bất Động Sản là các lợi ích, các quyền hiện hữu nằm trong Bất Động Sản”. ở đây quyền lớn hay nhỏ phụ thuộc quy mô, mức độ và bản chất của các quyền nhưng thường thì quyền trong Bất Động Sản luôn thay đổi. Do đó, ta có định nghĩa: “Bất Động Sản bao gồm tập hợp các quyền hiện hữu trong Bất Động Sản”. ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước thống nhất quản lý, còn nhà thì đa dạng hoá các hình thức sở hữu. Do vậy, thực chất của thế chấp Bất Động Sản ở nước ta là việc thế chấp QSHN và QSDĐ.
Ngày nay, thế chấp tài sản để vay vốn ngân hàng đang là một trong các biện pháp thực hiện hợp đồng tín dụng. Hoạt động thế chấp của ngân hàng tạo ra một thị trường vốn đất đai và đang dần đưa đất đai tham gia vào thị trường Bất Động Sản. Nó là vấn đề khách quan tồn tại trong cơ chế thị trường, không chỉ đáp ứng nhu cầu luân chuyển vốn của nhân dân, cá nhân, tổ chức sản xuất kinh doanh, mà còn đáp ứng nhu cầu luân chuyển vốn của các TCTD, ngân hàng thương mại… đồng thời nó còn gíp cho các TCTD, các ngân hàng thương mại tránh được rủi ro khi cho vay và hoạt động hiệu quả hơn. Việc thế chấp Bất Động Sản để vay vốn chính là việc bên vay vốn (gọi là bên thế chấp) dùng tài sản là Bất Động Sản thuộc sở hữu hay quản lý hợp pháp của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ trả nợ (gồm nợ gốc, lãi vay và tiền phạt lãi quá hạn) đối với bên cho vay (bên nhận thế chấp).
b. Các hình thức thế chấp Bất Động Sản.
Thế chấp Bất Động Sản được coi là hoạt động bảo đảm chắc chắn của nghiệp vụ cho vay của các TCTD, các ngân hàng. tài sản thế chấp để vay vốn ngân hàng bao gồm các loại sau:
1. Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng và các tài sản khác gắn liền với đất.
2. Giá trị QSDĐ theo quy định tại NĐ79/ NĐ- CP ngày 1/11/2001 của Chính phủ.
3. Tàu biển theo quy định của Bộ luật Hàng Hải Việt Nam, tàu bay theo quy định của luật hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp.
4. tài sản hình thành trong tương lai là Bất Động Sản hình thành sau thời điểm ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, công trình xây dựng, các Bất Động Sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận.
5. Các tài sản khác theo quy định của phát luật.
Trường hợp thế chấp toàn bộ tài sản có vậy phụ, thì vật phụ đó cũng thuộc tài sản thế chấp. Trường hợp thế chấp một phần Bất Động Sản có vật phụ, thì vật phụ chỉ thuộc tài sản thế chấp, nếu các bên có thoả thuận.
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links