Định giá bất động sản thế chấp tại ngân hàng thương mại cổ phần các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam
LỜI MỞ ĐẦU
Sự cần thiết phải nghiên cứu đề tài:
Trong điều kiện nền kinh tế mở cửa và liên tục tăng trưởng mạnh, những năm gần đây. Việt Nam được xem là một trong những nền kinh tế tăng trưởng cao hàng đầu thế giới. Nhu cầu vốn đầu tư tăng cao nên hoạt động của các ngân hàng khá sôi động. Đáp ứng nhu cầu đó, ngân hàng thương mại cổ phần VPBank đã đẩy mạnh dịch vụ cho vay thế chấp bằng bất động sản bằng cách lập phòng định giá tài sản đảm bảo. Đó là căn cứ để định giá bất động sản, giúp xác định cụ thể giá trị của bất động sản.
Với chiến lược trở thành ngân hàng bán lẻ tốt nhất tại Việt nam, một chi nhánh mạnh của VPBank, VPBank Hà Nội chú trọng vào các khách hàng là các doanh nghiệp ngoài quốc doanh vừa và nhỏ, các cá nhân, hộ gia đình. Vì thế chất lượng của các hoạt động dịch vụ trong ngân hàng cũng cần được chú trọng và định hướng phát triển.
Tuy nhiên, hoạt động định giá bất động sản tại Việt Nam hiện nay còn gặp nhiều hạn chế do môi trường pháp lý chưa đầy đủ, sự hạn chế trong hiểu biết của dân cư về hoạt động định giá. Do đó, nhiệm vụ đặt ra của ngân hàng là khắc phục những hạn chế để nâng cao chất lượng định giá bất động sản nhằm mục tiêu cuối cùng là an toàn và lợi nhuận.
Là sinh viên năm cuối được học nghiệp vụ định giá, trên cơ sở kết hợp những nghiên cứu lý luận và thực tiễn trong thời gian thực tập tại VPBank em đã chọn tên đề tài: Thực trạng và giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại VPBank” để nghiên cứu.
Mục tiêu nghiên cứu:
- Làm rõ cơ sở khoa học về định giá bất động sản.
- Áp dụng lý luận nêu trên để thấy rõ thực trạng định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại VPBank.
- Một sỗ giải pháp để nâng cao chất lượng định giá bất động sản hiệu quả tại ngân hàng thương mại VPBank.
Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu thực tế công tác định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại VPBank, trong đó tập trung vào các phương pháp định giá bất động sản mà ngân hàng đang sử dụng.
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu tại ngân hàng VPBank – chi nhánh Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu:
- Duy vật biện chứng
- Duy vật lịch sử
- Điều tra thu thập số liệu
- Thống kê toán học
- Phân tích so sánh
Kết cấu nội dung đề án:
Ngoài phần mục lục, tài liệu tham khảo, mở đầu và kết luận nội dung, đề án gồm 3 chương:
Chương I: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản
Chương II: Thực trạng định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại VPBank
Chương III: Một số giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản tại VPBank
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VPBANK
I. Tổng quan về định giá bất động sản
1. Khái niệm và mục đích của định giá
1.1. Khái niệm
Định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hay thông lệ quốc tế.
1.2. Mục đích
- Bảo toàn tài sản
+ Định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản
+ Bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản
- Mua bán tài sản đơn hạng mục
- Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp
+ Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh
+ Hợp nhất và sát nhập doanh nghiệp
+ Bán doanh nghiệp
+ Cho thuê
- Chuyển nhượng bất động sản
- Bồi thường
- Thế chấp: Ngân hàng đòi hỏi doanh nghiệp phải có tài sản, đặc biệt là bất động sản là vật thế chấp. Gía trị vật thế chấp phải ứng với giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm thế chấp và thích ứng với tài khoản. Mục đích là để bảo đảm sự an toàn cho ngân hàng. Thực tế an toàn không thể không quyết định bởi tính chuẩn xác của việc định giá giá bất động sản thế chấp.
- Xác định giá trị tài sản để cổ phần hoá
- Hạch toán kế toán: Thuế khoá quốc gia đối với tài sản và tài nguyên bao gồm thuế đất, thuế nhà, thuế di sản, thuế tặng phẩm…Một số quốc gia lấy giá cả thị trường hiện hành làm cơ sở để tính thuế. Do đó cần tiến hành định giá nộp thuế. Vì vậy cần có những người chuyên môn tính thuế và cơ quan định thuế.
- Nghiệp vụ thanh toán: Doanh nghiệp tiến hành thanh quyết toán và thanh toán tài sản, tách hay nhập, những người có quyền lợi hưu quan đòi hỏi lấy tiền đền bù cho nên đối với tài sản cũng cần tiến hành bán hay hoá giá hay biến đổi. Như thế cần các nhà chuyên môn định giá đưa ra những kết luận định giá thanh toán hiện hành của doanh nghiệp làm căn cứ cho việc xử lý các tài sản hiện có.
- Phục vụ tư vấn
2. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản
2.1. Khái niệm
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai; nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.
- Đất đai: phải là đất không di dời được hay di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất động sản); Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; Đất đai đó phải được do lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó).
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó là: Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hay di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…(những nhà bạt di động của các gánh xiếc, các lâu đài bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất động sản mà là các động sản, hay công cụ lao động); các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ…được xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là bất động sản như: máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn hoá thế giới hay quốc gia; các công trình quốc gia không lượng hoá giá trị…không coi là bất động sản).
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) và các tài sản do pháp luật quy định.
2.2. Thuộc tính của bất động sản
- Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán những chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi họ muốn, đến nơi họ đang sinh sông. Quyền sử dựng đất
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
LỜI MỞ ĐẦU
Sự cần thiết phải nghiên cứu đề tài:
Trong điều kiện nền kinh tế mở cửa và liên tục tăng trưởng mạnh, những năm gần đây. Việt Nam được xem là một trong những nền kinh tế tăng trưởng cao hàng đầu thế giới. Nhu cầu vốn đầu tư tăng cao nên hoạt động của các ngân hàng khá sôi động. Đáp ứng nhu cầu đó, ngân hàng thương mại cổ phần VPBank đã đẩy mạnh dịch vụ cho vay thế chấp bằng bất động sản bằng cách lập phòng định giá tài sản đảm bảo. Đó là căn cứ để định giá bất động sản, giúp xác định cụ thể giá trị của bất động sản.
Với chiến lược trở thành ngân hàng bán lẻ tốt nhất tại Việt nam, một chi nhánh mạnh của VPBank, VPBank Hà Nội chú trọng vào các khách hàng là các doanh nghiệp ngoài quốc doanh vừa và nhỏ, các cá nhân, hộ gia đình. Vì thế chất lượng của các hoạt động dịch vụ trong ngân hàng cũng cần được chú trọng và định hướng phát triển.
Tuy nhiên, hoạt động định giá bất động sản tại Việt Nam hiện nay còn gặp nhiều hạn chế do môi trường pháp lý chưa đầy đủ, sự hạn chế trong hiểu biết của dân cư về hoạt động định giá. Do đó, nhiệm vụ đặt ra của ngân hàng là khắc phục những hạn chế để nâng cao chất lượng định giá bất động sản nhằm mục tiêu cuối cùng là an toàn và lợi nhuận.
Là sinh viên năm cuối được học nghiệp vụ định giá, trên cơ sở kết hợp những nghiên cứu lý luận và thực tiễn trong thời gian thực tập tại VPBank em đã chọn tên đề tài: Thực trạng và giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại VPBank” để nghiên cứu.
Mục tiêu nghiên cứu:
- Làm rõ cơ sở khoa học về định giá bất động sản.
- Áp dụng lý luận nêu trên để thấy rõ thực trạng định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại VPBank.
- Một sỗ giải pháp để nâng cao chất lượng định giá bất động sản hiệu quả tại ngân hàng thương mại VPBank.
Đối tượng nghiên cứu: Nghiên cứu thực tế công tác định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại VPBank, trong đó tập trung vào các phương pháp định giá bất động sản mà ngân hàng đang sử dụng.
Phạm vi nghiên cứu: Đề tài được nghiên cứu tại ngân hàng VPBank – chi nhánh Hà Nội.
Phương pháp nghiên cứu:
- Duy vật biện chứng
- Duy vật lịch sử
- Điều tra thu thập số liệu
- Thống kê toán học
- Phân tích so sánh
Kết cấu nội dung đề án:
Ngoài phần mục lục, tài liệu tham khảo, mở đầu và kết luận nội dung, đề án gồm 3 chương:
Chương I: Cơ sở khoa học về định giá bất động sản
Chương II: Thực trạng định giá bất động sản tại ngân hàng thương mại VPBank
Chương III: Một số giải pháp nâng cao chất lượng định giá bất động sản tại VPBank
CHƯƠNG I: CƠ SỞ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI VPBANK
I. Tổng quan về định giá bất động sản
1. Khái niệm và mục đích của định giá
1.1. Khái niệm
Định giá là việc đánh giá hay đánh giá lại giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm nhất định theo tiêu chuẩn Việt Nam hay thông lệ quốc tế.
1.2. Mục đích
- Bảo toàn tài sản
+ Định giá tài sản phục vụ cho khấu hao tài sản
+ Bảo hiểm tài sản, bồi thường và đánh giá tài sản
- Mua bán tài sản đơn hạng mục
- Biến động chủ quyền tài sản của doanh nghiệp
+ Doanh nghiệp góp vốn hợp tác kinh doanh và xí nghiệp liên doanh
+ Hợp nhất và sát nhập doanh nghiệp
+ Bán doanh nghiệp
+ Cho thuê
- Chuyển nhượng bất động sản
- Bồi thường
- Thế chấp: Ngân hàng đòi hỏi doanh nghiệp phải có tài sản, đặc biệt là bất động sản là vật thế chấp. Gía trị vật thế chấp phải ứng với giá trị thị trường của tài sản tại thời điểm thế chấp và thích ứng với tài khoản. Mục đích là để bảo đảm sự an toàn cho ngân hàng. Thực tế an toàn không thể không quyết định bởi tính chuẩn xác của việc định giá giá bất động sản thế chấp.
- Xác định giá trị tài sản để cổ phần hoá
- Hạch toán kế toán: Thuế khoá quốc gia đối với tài sản và tài nguyên bao gồm thuế đất, thuế nhà, thuế di sản, thuế tặng phẩm…Một số quốc gia lấy giá cả thị trường hiện hành làm cơ sở để tính thuế. Do đó cần tiến hành định giá nộp thuế. Vì vậy cần có những người chuyên môn tính thuế và cơ quan định thuế.
- Nghiệp vụ thanh toán: Doanh nghiệp tiến hành thanh quyết toán và thanh toán tài sản, tách hay nhập, những người có quyền lợi hưu quan đòi hỏi lấy tiền đền bù cho nên đối với tài sản cũng cần tiến hành bán hay hoá giá hay biến đổi. Như thế cần các nhà chuyên môn định giá đưa ra những kết luận định giá thanh toán hiện hành của doanh nghiệp làm căn cứ cho việc xử lý các tài sản hiện có.
- Phục vụ tư vấn
2. Khái niệm và đặc điểm của bất động sản
2.1. Khái niệm
Bất động sản là các tài sản không di dời được bao gồm: đất đai; nhà ở,
công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó, các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định.
- Đất đai: phải là đất không di dời được hay di dời được nhưng không đáng kể (những đất đai di dời như đất trồng cây cảnh, đất làm vật liệu xây dựng không phải là bất động sản); Phải là đất đai đã được xác định chủ quyền; Đất đai đó phải được do lường bằng giá trị (căn cứ vào số lượng và chất lượng của đất đai đó).
- Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó là: Nhà cửa xây dựng cố định không thể di dời, hay di dời không đáng kể: nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng…(những nhà bạt di động của các gánh xiếc, các lâu đài bằng đá, các nhà nghỉ di động trên xe lăn không phải là bất động sản mà là các động sản, hay công cụ lao động); các công trình xây dựng công nghiệp, giao thông: như đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ…được xây dựng gắn liền với đất đai; các tài sản khác gắn liền không thể tách rời với công trình xây dựng đó: máy điều hoà trung tâm, các máy móc thiết bị điều khiển hoạt động của công trình, các cây cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình (những tài sản có thể tháo rời mà giá trị công dụng của nó không thay đổi thì không phải là bất động sản như: máy điều hoà di động, các chậu cây cảnh trong vườn treo, các tranh ảnh và thiết bị đồ dùng khác); các công trình đó phải có khả năng đo lường và lượng hoá thành giá trị theo các tiêu chuẩn đo lường nhất định (các công trình tôn giáo; các di sản văn hoá thế giới hay quốc gia; các công trình quốc gia không lượng hoá giá trị…không coi là bất động sản).
- Các tài sản khác gắn liền với đất đai như: Vườn cây lâu năm: bao gồm cả cây trồng và đất trồng cây; các công trình nuôi trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối; các công trình du lịch, vui chơi, thể thao; Một số công trình khai thác hầm mỏ (hầm lò) và các tài sản do pháp luật quy định.
2.2. Thuộc tính của bất động sản
- Tính bất động: Đất đai là hàng hoá đặc biệt, dù được đem chuyển nhượng, bán những chỉ được quyền sử dụng và khai thác, không thể chuyển bất động sản đó đến một nơi họ muốn, đến nơi họ đang sinh sông. Quyền sử dựng đất
Do Drive thay đổi chính sách, nên một số link cũ yêu cầu duyệt download. các bạn chỉ cần làm theo hướng dẫn.
Password giải nén nếu cần: ket-noi.com | Bấm trực tiếp vào Link để tải:
You must be registered for see links