trang_radio
New Member
Download miễn phí Luận văn Giải pháp thúc đẩy hoạt động định giá bất động sản tại công ty cổ phần bất động sản Tôgi
LỜI MỞ ĐẦU 1
CHƯƠNG I CƠ SỞ KHOA HỌC CỦA ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3
I BẤT ĐỘNG SẢN VÀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 3
1. Bất động sản 3
2. Định giá bất động sản 4
2.1. Khái niệm định giá bất động sản 4
2.2. Định giá đất 4
2.3. Định giá tài sản trên đất 6
II NGUYÊN TẮC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 7
1. Nguyên tắc sử dụng cao nhất, tốt nhất 7
2. Nguyên tắc cung cầu 8
3. Nguyên tắc thay đổi 9
4. Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham gia quá trình tạo ra thu nhập thực từ bất động sản 9
5. Nguyên tắc cân đối 10
6. Nguyên tắc phù hợp 11
7. Nguyên tắc cạnh tranh 11
8. Nguyên tắc đóng góp 12
9. Nguyên tắc thay thế 13
10. Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất 13
11. Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi 13
12. Nguyên tắc tăng giảm giá trị bất động sản do tác động bởi những bất động sản khác 14
II PHƯƠNG PHÁP ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 14
1. Phương pháp so sánh trực tiếp 14
1.1. Khái niệm 14
1.2. Cơ sở khoa học 14
1.3. Công thức tính 15
1.4. Đối tượng, phạm vi, yêu cầu 16
1.5. Hạn chế 17
2. Phương pháp chi phí 18
2.1. Khái niệm 18
2.2. Cơ sở khoa học 18
2.3. Cách tính 19
2.4. Đối tượng, phạm vi, yêu cầu 20
2.4.1. Đối tượng áp dụng 20
2.4.2. Phạm vi áp dụng 21
2.4.3. Yêu cầu của phương pháp 21
2.5. Hạn chế 21
3. Phương pháp vốn hóa 22
3.1. Khái niệm 22
3.2. Cơ sở khoa học. 23
3.3. Công thức tính 23
3.3.1. Phương pháp vốn hóa trực tiếp 23
3.3.2. Phương pháp chiết khấu 24
3.4. Đối tượng, phạm vi, yêu cầu 24
3.4.1. Đối tượng áp dụng 24
3.4.2. Phạm vi áp dụng 25
3.4.3. Yêu cầu của phương pháp 25
3.5. Hạn chế 25
4. Phương pháp thặng dư 26
4.1. Khái niệm 26
4.2. Cơ sở khoa học 26
4.3. Công thức tính 26
4.4. Đối tượng, phạm vi, yêu cầu 27
4.5. Hạn chế 27
5. Phương pháp lợi nhuận 27
5.1. Khái niệm 27
5.2. Cơ sở khoa học 28
5.3. Công thức tính 28
5.4. Đối tượng, phạm vi, yêu cầu 28
5.5. Hạn chế 29
III NHỮNG NHÂN TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN ĐỊNH GIÁ 29
13. Chính sách của nhà nước 29
14. Sự quản lý của nhà nước 29
3. Sự phát triển của hệ thống công nghệ thông tin 30
4. Năng lực và ý kiến chủ quan của người định giá 30
5. Các yếu tố kinh tế - xã hội 31
IV CÁC BƯỚC TIẾN HÀNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 32
CHƯƠNG II THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÔNG TY CỔ PHẦN BẤT ĐỘNG SẢN TÔGI 34
I NHỮNG ĐẶC ĐIỂM CƠ BẢN CỦA CÔNG TY TÔGI 34
1. Quá trình thành lập công ty ảnh hưởng đến hoạt động định giá 34
1.1. Sự thành lập công ty 34
1.2. Sự thành lập trung tâm định giá tại các chi nhánh 35
2. Cơ cấu tổ chức và chức năng nhiệm vụ của “Trung tâm định giá và giao dịch bất động sản” 35
2.1. Cơ cấu tổ chức 35
2.2. Chức năng nhiệm vụ 36
3. Phí định giá bất động sản của công ty cổ phần bất động sản Tôgi Bảng 2: Bảng phí định giá bất động sản ở công ty cổ phần bất động sản Tôgi 37
II. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ Ở CÔNG TY TÔGI 38
1. Kết quả đạt được 38
1.1. Một số chỉ tiêu tài chính 38
1.2. Các bất động sản lớn được định giá 39
1.3. Đối tác 40
2. Cách tiến hành định giá bất động sản ở công ty Tôgi 40
2.1. Các phương pháp định giá được sử dụng 40
2.2. Thông tin, dữ liệu sử dụng trong quá trình định giá 41
2.3. Qui trình định giá bất động sản tổng quát của công ty Tôgi 42
3. Thực trạng công tác định giá của công ty Tôgi ở một số bất động sản cụ thể 42
3.1. Trường hợp định giá những căn nhà nhỏ lẻ 43
3.1.1. Định giá “ Bất động sản tại địa chỉ: Số 41 – Ngõ 105 - Phố Thụy Khê - Phường Thụy Khê - Quận Tây Hồ – Hà Nội” 43
3.1.2. Định giá “ Bất động sản tại địa chỉ: Số 22 – Ngõ 19 - Phố Kim Đồng - Phường Giáp Bát - Quận Hai Bà Trưng– Hà Nội” 45
3.2. Trường hợp định giá bất động sản có tiềm năng phát triển, có khả năng tạo thu nhập 47
3.2.1. Định giá “Bất động sản tại địa chỉ 45 và 47 Hàng Nón, phường Hàng Gai, quận Hoàn Kiếm, Hà nội”. 48
3.2.2. Định giá “Khu đất 103.756 m2 đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh”. 53
I. ĐÁNH GIÁ HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÔNG TY TÔGI 61
1. Ưu điểm 61
1.1. Kết quả hoạt động 61
1.2. Đội ngũ cán bộ định giá có năng lực cao và giàu kinh nghiệm 63
1.3. Ưu điểm trong quá trình định giá bất động sản ở công ty Tôgi 64
1.3.1. Quá trình thu thập và phân tích thông tin 64
1.3.2. Lựa chọn các phương pháp thích hợp để định giá bất động sản 65
1.3.3. Quá trình sử dụng các phương pháp định giá 67
1.3.3.1. Trường hợp định giá những căn nhà riêng, nhỏ phổ biến trên thị trường 67
1.3.3.2. Trường hợp định giá những bất động sản lớn, có khả năng tạo thu nhập hay có tiềm năng phát triển 68
1.3.3.3. Điều hòa các chỉ số giá trị 69
1.4. “Chứng thư định giá” và sự hài lòng của khách hàng 70
2. Một số vấn đề còn tồn tại và nguyên nhân 75
2.1. Một số vấn đề còn tồn tại 75
2.2. Nguyên nhân 82
CHƯƠNG III PHƯƠNG HƯỚNG, GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÔNG TY TÔGI 88
I. PHƯƠNG HƯỚNG HOẠT ĐỘNG CỦA CÔNG TY TÔGI TRONG THỜI GIAN TỚI 88
II. CÁC GIẢI PHÁP THÚC ĐẨY HOẠT ĐỘNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN Ở CÔNG TY TÔGI 88
1. Các giải pháp từ phía Nhà nước 88
1.1. Giải pháp về quản lý 88
1.2. Giải pháp về chính sách pháp lý 89
1.3. Giải pháp xây dựng một qui trình định giá chuẩn quốc gia 90
1.4. Tổ chức đào tạo và cấp chứng chỉ hành nghề định giá theo các phương pháp thông dụng trên thế giới 91
2. Một số giải pháp thúc đẩy hoạt động của thị trường bất động sản nói chung và hỗ trợ công tác định giá bất động sản nói riêng 92
2.1. Hình thành và phát triển hệ thống dịch vụ hỗ trợ doanh nghiệp bất động sản 92
2.2. Hình thành và phát triển hệ thống công nghệ thông tin nhằm cung cấp những căn cứ thị trường cho nhà định giá bất động sản 93
2.3. Từng bước mở rộng thị trường bất động sản cho người Việt Nam ở nước ngoài và người nước ngoài tham gia đầu tư tại Việt Nam 93
3. Các giải pháp từ phía công ty Tôgi 94
3.1. Giải pháp về công tác tổ chức hoạt động 94
3.2. Giải pháp về công tác quản lý 95
3.3. Giải pháp về công tác đào tạo cán bộ định giá bất động sản 95
3.4. Giải pháp hoàn thiện cách tiến hành định giá bất động sản 96
3.5. Xây dựng hệ thống thu thập và cung cấp thông tin để làm dữ liệu cho các cuộc định giá bất động sản 100
III. KIẾN NGHỊ 101
KẾT LUẬN 102
TÀI LIỆU THAM KHẢO 104
Để tải tài liệu này, vui lòng Trả lời bài viết, Mods sẽ gửi Link download cho bạn ngay qua hòm tin nhắn.
Ketnooi -
Ai cần tài liệu gì mà không tìm thấy ở Ketnooi, đăng yêu cầu down tại đây nhé:
Nhận download tài liệu miễn phí
Tóm tắt nội dung tài liệu:
Đơn giá sản phẩm (bao gồm thuế VAT 10%):
- Thuế VAT đầu vào:
5%
- Thuế VAT đầu ra:
10%
- Quản lý và dự phòng phí cho công trình XD:
5% tổng chi phí đầu tư
- Chi phí quản lý hoạt động cho thuê:
1% doanh thu
- Lãi suất chiết khấu (tính NPV):
10%/năm
- Lãi ròng ước tính của nhà đầu tư:
20% giá đất
Từ các dữ liệu trên, cán bộ công ty Tôgi đã thực hiện quá trình tính NPV. Kết quả tính toán được thể hiện qua bảng sau:
Bảng 5: NPV của dự án xây dựng khách sạn và văn phòng trong chứng thư định giá “Bất động sản tại địa chỉ 45 và 47 Hàng Nón, phường Hàng Gai, quận Hoàn Kiếm, Hà nội”.
Đơn vị: VN đồng
Năm
Tỉ Lệ C.K
Doanh thu
Chi phí Đh
C.P BD 7%
Thuế VAT 10%
L ương 10%
Doanh thu thuần
Giá trị hiện tại
1
0.9091
(3,000,000,000)
(3,000,000,000)
(2,727,272,727)
2
0.8264
(3,980,000,000)
(3,980,000,000)
(3,289,256,198)
3
0.7513
4,536,000,000
45,360,000
317,520,000
412,363,636
453,600,000
3,307,156,364
2,484,715,525
4
0.6830
4,536,000,000
45,360,000
317,520,000
412,363,636
453,600,000
3,307,156,364
2,258,832,295
5
0.6209
4,536,000,000
45,360,000
317,520,000
412,363,636
453,600,000
3,307,156,364
2,053,483,905
6
0.5645
4,536,000,000
45,360,000
317,520,000
412,363,636
453,600,000
3,307,156,364
1,866,803,550
7
0.5132
4,536,000,000
45,360,000
317,520,000
412,363,636
453,600,000
3,307,156,364
1,697,094,136
8
0.4665
4,536,000,000
45,360,000
317,520,000
412,363,636
453,600,000
3,307,156,364
1,542,812,851
9
0.4241
4,536,000,000
45,360,000
317,520,000
412,363,636
453,600,000
3,307,156,364
1,402,557,137
10
0.3855
4,536,000,000
45,360,000
317,520,000
412,363,636
453,600,000
3,307,156,364
1,275,051,943
11
0.3505
4,536,000,000
45,360,000
317,520,000
412,363,636
453,600,000
3,307,156,364
1,159,138,130
12
0.3186
4,536,000,000
45,360,000
317,520,000
412,363,636
453,600,000
3,307,156,364
1,053,761,936
13
0.2897
4,536,000,000
45,360,000
317,520,000
412,363,636
453,600,000
3,307,156,364
957,965,397
14
0.2633
4,536,000,000
45,360,000
317,520,000
412,363,636
453,600,000
3,307,156,364
870,877,633
15
0.2394
4,536,000,000
45,360,000
317,520,000
412,363,636
453,600,000
3,307,156,364
791,706,939
16
0.2176
4,536,000,000
45,360,000
317,520,000
412,363,636
453,600,000
3,307,156,364
719,733,581
17
0.1978
4,536,000,000
45,360,000
317,520,000
412,363,636
453,600,000
3,307,156,364
654,303,256
18
0.1799
4,536,000,000
45,360,000
317,520,000
412,363,636
453,600,000
3,307,156,364
594,821,142
19
0.1635
4,536,000,000
45,360,000
317,520,000
412,363,636
453,600,000
3,307,156,364
540,746,492
20
0.1486
4,536,000,000
45,360,000
317,520,000
412,363,636
453,600,000
3,307,156,364
491,587,720
21
0.1351
4,536,000,000
45,360,000
317,520,000
412,363,636
453,600,000
3,307,156,364
446,897,928
22
0.1228
4,536,000,000
45,360,000
317,520,000
412,363,636
453,600,000
3,307,156,364
406,270,843
23
0.1117
4,536,000,000
45,360,000
317,520,000
412,363,636
453,600,000
3,307,156,364
369,337,130
24
0.1015
4,536,000,000
45,360,000
317,520,000
412,363,636
453,600,000
3,307,156,364
335,761,027
25
0.0923
4,536,000,000
45,360,000
317,520,000
412,363,636
453,600,000
3,307,156,364
305,237,298
26
0.0839
4,536,000,000
45,360,000
317,520,000
412,363,636
453,600,000
3,307,156,364
277,488,452
27
0.0763
4,536,000,000
45,360,000
317,520,000
412,363,636
453,600,000
3,307,156,364
252,262,230
28
0.0693
4,536,000,000
45,360,000
317,520,000
412,363,636
453,600,000
3,307,156,364
229,329,300
29
0.0630
4,536,000,000
45,360,000
317,520,000
412,363,636
453,600,000
3,307,156,364
208,481,181
30
0.0573
4,536,000,000
45,360,000
317,520,000
412,363,636
453,600,000
3,307,156,364
189,528,347
NPV
19,420,058,381
Tổng giá trị đất:
Đơn giá đất:
3.2.1.3. Tổng hợp 2 phương pháp đưa ra giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu
Tổng hợp hai phương pháp trên ta có đơn giá đất của khu đất theo:
Phương pháp so sánh trực tiếp: 49.200.000đ/m2
Phương pháp vốn hóa: 46.470.722 đ/m2
Từ 2 kết quả tính được trong 2 phương pháp trên, cán bộ định giá của công ty tiến hành hòa hợp các chỉ số để tính ra giá trị cuối cùng của bất động sản mục tiêu. Việc hòa hợp các chỉ số này được công ty thực hiện bằng cách chia đều các kết quả tính được (trung bình cộng các chỉ số giá trị). Cách làm này nhằm đảm bảo tính khách quan, khả thi của quá trình thực hiện.
- Giá trị sàn khu đất định giá tối ưu của hai phương pháp trên:
(46.370.722đ/m2 + 49.200.000đ/m2) : 2 = 47.785.361đ/m2 ~ 5,8 cây/m2
- Tổng giá trị tiền đất:
349 m2 x 47.785.361đ/m2 = 16.677.090.989đ
Có thể thấy rằng, ở bước cuối cùng khi kết hợp 2 kết quả tính toán từ 2 phương pháp so sánh và vốn hóa, nhân viên định giá của công ty Tôgi đã thực hiện việc điều hòa giá cuối cùng của bất động sản theo trung binh cộng của các giá trị thu đuợc từ hai phương pháp trên. Đây là sự khác biệt với lý thuyết về qui trình định giá. Việc công ty tiến hành hòa hợp giá bất động sản theo phương pháp này có những mặt ưu điểm và hạn chế nhất định (được trình bày trong phần sau).
Ta tiếp tục tìm hiểu thực trạng công tác định giá ở công ty Tôgi để từ đó thấy được những điểm khác biệt so với cách định giá thông thường qua ví dụ thứ 2: “Định giá khu đất 103.756 m 2 đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh”. Do có sự giống nhau nhất định trong quá trình sử dụng các phương pháp (so với ví dụ trên và so với lý thuyết định giá) nên ở ví dụ dưới đây chỉ trình bày các kết quả chính trong quá trình tính toán và tập trung vào những điểm khác biệt.
3.2.2. Định giá “Khu đất 103.756 m2 đường Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, Quận Bình Thạnh, Thành phố Hồ Chí Minh”.
Ngày định giá: 28 tháng 4 năm 2003
- Đặc điểm hiện trạng khu đất cần định giá:
Khu đất cần định giá có diện tích quy hoạch: 103.756 m2. Hiện trạng khu đất tại thời điểm định giá có khoảng 1/4 diện tích đã được tôn nền nhưng chưa đạt độ an toàn xây dựng công trình dân dụng cao cấp, còn lại 3/4 diện tích có mặt bằng lồi lõm không đều, trũng và thấp.
Hiện tại khu đất có hai con đường đất không bằng phẳng chạy dọc theo cánh tả. Chưa có hệ thống cấp thoát nước và chưa có hệ thống điện.
Phương án quy hoạch tổng mặt bằng:
Gồm văn phòng thương mại dịch vụ, khách sạn du lịch giải trí, nhà ở cao tầng kết hợp công viên cây xanh và bãi đậu xe công cộng, có thể kết hợp làm bến tàu du lịch.
Dựa vào sự đánh giá thực trạng của khu đất, nhân viên định giá của công ty đã nhận định “Tiềm năng phát triển của khu đất” như sau:
“Khu đất cần định giá nằm ở một vị trí khá đặc trưng ưu biệt, hội đủ các yếu tố để phát triển theo đúng yêu cầu của quy hoạch kiến trúc. Do đó có tiềm lực nội tại về giá trị thị trường luôn biến động theo chiều hướng tiến lên và có sức hút các nhà đầu tư lớn mạnh, đủ khả năng tài chính bởi lợi nhuận khá cao”.
Từ sự đánh giá tiềm năng phát triển của khu đất, nhân viên công ty đã đưa ra 3 phương pháp định giá để sử dụng định giá khu đất là: phương pháp so sánh, phương pháp đầu tư và phương pháp thặng dư.
3.2.2.1. Cách thức sử dụng phương pháp so sánh
Công ty đã thu thập thông tin về giá đất gi...